가치와 토지 및 무역

목차

I.가치와 무역
II.토지의 금융화
III.은행의 탄생과 경기 사이클
IV.토지함정
참고문헌




I.가치와 무역

돈은 언제나 동전, 지폐, 혹은 화면 속 숫자 이상의 의미를 지녔다. 돈은 인간이 문제를 해결하고 삶을 더 큰 규모로 조직하기 위해 만들어낸 사회적 발명품이다. 고대 시장이든 현대 디지털 네트워크든, 인류 발전의 모든 주요 도약은 돈을 사용하고, 거래하고, 서로 협력하는 방식의 변화와 밀접하게 관련되어 있다. 하지만 본질적으로 돈이란 통화에 대한 신뢰와 믿음을 필요로 하는 개념이다. 세월이 흐르면서 이러한 믿음은 부침을 겪어왔다. 사람들이 통화와 그 기반을 믿을 때, 놀라운 일들이 일어날 수 있다. 반면, 자원이 고갈되고 국가들이 과도하게 욕심을 부리면 그러한 믿음은 사라지고 화폐는 인쇄된 종이보다도 가치가 떨어질 수 있다. 그런 일이 벌어지면 제국 전체가 무너진다. 돈에 관한 이야기는 계속해서 진화하고 있으며, 다음번 대형 금융 위기를 예방하는 방법에 대해 우리에게 몇 가지 교훈을 줄 수도 있을 것이다. 이제 본론으로 들어가서 먼 과거, 화폐의 탄생을 목격하려면 기원전 18,000년경 아프리카 콩고 분지로 시간을 거슬러 올라가야 한다. 이는 원시적인 형태의 장부 기록을 암시하는 새겨진 홈이 있는 이상고 뼈의 연대이다. 다소 황당하게 들릴지 모르지만, 가치와 무역이라는 추상적인 개념은 정착 사회 이전부터 존재했을 수도 있다. 하지만 오늘날 우리가 알고 있는 화폐, 즉 통화라는 형태는 기원전 3500년경 메소포타미아의 수메르 도시 정착지에서 본격적으로 등장했다. 이곳은 가장 오래된 화폐 형태인 셰켈이 탄생한 곳이다. 그 지역은 비옥한 농경지였기 때문에 화폐는 곡물에 연동되었으며, 1셰켈은 보리 1부셸과 같았다. 물론 돈이 생기면 빚과 이자가 따르기 마련이다. 역사상 최초로 기록된 이름 중 하나는 메소포타미아인 쿠심의 이름이다. 그는 무려 33세라는 놀라운 나이에 연이율 33%의 보리 대출금을 갚아야 했던 것으로 기록되어 있다. 이자율이라는 이 중대한 혁신은 돈을 그 자체로 가격을 지닌 상품으로 만들었다. 그것은 한 문명의 현재 경제적 현실을 상상 속 미래와 연결시켰다. 이는 돈이라는 개념이 초기 단계에서도 추상적인 것이었다는 점을 보여주기 때문에 중요하다. 그것은 계약, 무게, 그리고 꼼꼼한 회계 장부에 기반을 두고 있었다. 사실, 그것은 인류가 처음으로 기록하려고 애쓴 대상일지도 모른다. 그러다가 기원전 1000년에서 600년경 사이에 리디아인들 덕분에 화폐가 물리적인 형태를 띠게 되었다. 리디아인들은 현재의 튀르키예 지역에 존재했던 문명으로, 화폐의 발명으로 상업에 혁명을 일으켰다. 이러한 동전들은 단순한 물리적 화폐 이상의 의미를 지니며, 경제를 하향식 중앙 통제 방식에서 벗어나 중앙 권력보다는 무역에 의해 움직이는 유연한 상향식 시스템으로 전환시켰다. 보편적 가치를 나타내는 토큰이라는 개념은 사회적 이동성을 가능하게 하고 더욱 복잡한 세계가 형성될 수 있도록 했다. 논리적인 체계를 언제나 기꺼이 받아들였던 그리스인들은 은화인 테트라드라크마에 여신 아테나와 그녀의 올빼미를 새겨 넣는 등 동전에 심혈을 기울였다. 그리스 화폐는 700년 이상 고대 세계에서 가장 널리 주조된 화폐가 되었으며, 아테네의 번성하는 민주주의를 뒷받침했다. 로마인들은 이러한 토대 위에, 특히 신용 제도의 도입을 통해 더욱 발전시켰다. 신용의 힘 덕분에 제국은 정복지를 막대한 재정 수입원으로 전환할 수 있었고, 사회 각계각층의 사람들이 제국 확장의 주주가 되었다. 하지만 필연적으로 이는 티베리우스 황제 시대에 세계 최초의 신용 위기로 이어졌다. 제국이 귀금속 공급량을 초과하여 확장함에 따라 초인플레이션이 발생했고, 이는 결국 로마 화폐의 붕괴와, 더 나아가 서방 제국 자체의 붕괴를 초래했다고 볼 수 있다. 서로마 제국의 멸망과 함께 유럽의 많은 지역은 암흑시대에 접어들었다. 로마 동전의 가치는 완전히 떨어졌고, 한때 번성했던 무역로는 쇠퇴했다. 그리하여 독일에서 스칸디나비아와 영국에 이르는 지역은 어색한 물물교환과 봉건 제도로 되돌아갔다.  돈이라는 동력과 무역이라는 연결망이 없었다면 지적, 사회적 발전은 정체되었을 것이다. 지식이 사라지고, 공동체는 고립되었다. 이는 영주와 수도원이라는 두 세력이 지배하던 시대, 즉 간신히 생계를 유지하는 농민들에게서 십일조와 임대료를 징수하는 경제 체제로의 퇴보를 의미했다. 다행히 기술 혁신 덕분에 위기를 모면할 수 있었다. 서기 1000년경에 등장한 무거운 금속 쟁기는 농업 생산성을 크게 향상시켰다. 이 획기적인 발전은 더 적은 시간과 노력으로 밭을 갈 수 있게 해 주었고, 막대한 식량 잉여를 창출하는 동시에 농민들을 해방시키고 도시화의 길을 열었다. 운 좋게도 새로운 쟁기의 발명과 동시에 독일에서 대규모 은광이 발견되었고, 이는 독일 페니히라는 화폐의 재도입으로 이어졌다. 돈이 다시 유통되면서 새로운 도시와 무역 중심지가 생겨났고, 이 지역은 다시 경제 강국으로 거듭났다. 쟁기에 대한 수요는 제조업자, 장인, 노동자 조합으로 이루어진 번성하는 계층을 촉발시켜 새로운 경제적 정체성의 토대를 마련했다. 무역로가 다시 활성화되면서 시칠리아는 뜻밖의 중심지이자 문화의 용광로가 되었다. 그곳에서는 그리스 정교회 비잔틴인, 아랍 무슬림, 유대인 사업가들이 서로 어울리며 상품과 아이디어를 교환했다. 이로 인해 0이라는 중요한 개념을 포함한 힌두-아라비아 숫자가 널리 채택되었다. 기독교인들은 오랫동안 0이라는 개념을 거부해 왔는데, 이는 0이 소위 철학적 공허를 나타내기 때문이었다. 하지만 0을 받아들이는 것은 큰 숫자, 분수, 그리고 추상적인 금융 계산을 가능하게 하는 필수적인 단계였다. 유럽 ​​전역의 상인들은 곧 대수학을 이용하여 이자율을 계산하게 되었고, 경제는 다시 한번 하향식 시스템에서 보다 수평적인 시스템으로 전환되었다. 이러한 새로운 금융 지식은 이탈리아 도시 국가들, 특히 피렌체의 부상을 촉진시켰다. 상인 길드의 지배를 받던 피렌체는 1252년에 순금 플로린을 주조했다. 이 동전은 당대의 기축통화가 되어 피렌체에 "소프트 파워"와 막대한 부를 안겨주었다. 여기서 차후에 살펴볼 두 번째 주요 혁신인 은행업이 탄생했다. 어음은 상거래의 편의를 위해 탄생했으며, 부동산 시장에서는 자금 조달 및 투자의 핵심 수단으로 활용되지만, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실과 연결되어 금융 위기의 원인이 되기도 하며, 어음 만기 불이행 시 채권자의 부동산 강제경매 신청 등과 밀접한 관련이 있다. 즉, 어음은 부동산 개발 자금의 흐름과 투자 수익을 연결하는 금융 상품이지만, 부동산 경기 침체 시 부실 위험이 커져 금융 시스템 불안정으로 이어질 수 있다.


II.토지의 금융화

인생에서 가장 중요한 재정적 결정들을 생각해 보세요. 집을 사거나, 사업을 시작하거나, 어디에 살지 선택하는 것 모두 토지에 대한 접근성과 관련이 있다. 하지만 우리 대부분은 토지가 경제적인 관점에서 실제로 무엇을 의미하는지 거의 생각하지 않는다. 우리는 그것을 일반 자산처럼, 사고팔 수 있는 또 다른 품목으로 취급한다. 하지만 땅은 독특하다. 모든 사람에게 필요하지만, 누구도 더 많이 만들어낼 수는 없다. 그러한 조합은 우리 발밑의 땅을 부와 기회를 형성하는 강력한 힘으로 바꿔놓는다. 그 힘은 처음에는 혼란스러워 보이는 많은 것들을 설명해 준다. 예를 들어, 홍콩의 작은 아파트 가격이 오하이오주의 대저택보다 비싼 이유는 ​​무엇일까? 혹은 임금이 오르는데도 불구하고 번창하는 도시의 젊은 노동자들이 내 집 마련의 기회를 놓치고 있다고 느끼는 이유는 무엇일까? 혹은 경제가 활성화될 때마다 은행, 정부, 투자자들이 공장보다는 부동산에 집착하는 이유는 무엇일까? 이는 금융 위기가 계속해서 반복되는 이유를 설명하는 데에도 도움이 된다. 부동산 투기에 너무 많은 자금이 유입되면 성장세가 둔화되고 거품이 터진다. 다시 말해, 땅을 이해하는 것은 우리 세계가 왜 이런 식으로 작동하는지 설명해 준다. 토지에 숨겨진 논리를 이해하게 되면, 치솟는 임대료, 주택을 둘러싼 정치적 갈등, 그리고 가장 극적으로는 경제 전체의 엇갈린 운명 등 모든 곳에서 그 논리를 발견하게 된다. 토지는 예로부터 부와 권력의 원천이었다. 고대 메소포타미아에서 문나비투라는 이름의 하급 하인은 자신이 소유한 토지가 새겨진 돌에 기록되어 있다는 이유만으로 많은 왕들보다 더 큰 역사적 발자취를 남겼다. 그 태블릿은 살아남았다. 수 세기 동안 개인의 명성이 아니라 토지가 경제적 지위와 법적 신분을 결정지었다. 땅은 오늘날에도 여전히 중요한데, 그 이유는 근본적으로 과거와 같다. 장소가 없으면 아무것도 만들어지지 않는다. 모든 작물, 모든 가정, 모든 창고에는 물리적인 공간이 필요하다. 지구의 면적은 더 이상 확장할 수 없기 때문에 공급은 고정되어 있다. 똑같은 두 필지의 땅이라도 위치에 따라 가치가 천차만별일 수 있다. 맨해튼의 작은 땅 한 필지가 사막의 넓은 땅보다 더 비싼 이유는 ​​사람, 일자리, 기반 시설과의 근접성이 가치를 창출하기 때문이다. 토지는 금융 시스템에서 가장 좋은 담보이기도 하다. 녹슬거나 줄어들거나 사라지지 않으며, 여행 가방에 넣어 다른 나라로 밀반출할 수도 없다. 금이나 예술품과는 달리, 눈에 보이고, 번호가 매겨져 있으며, 등록되어 있다. 대출기관은 차용인이 채무 불이행을 할 경우 압류할 수 있는 자산을 선호한다. 토지는 이러한 조건을 완벽하게 충족시키기 때문에 대규모 대출을 가능하게 한다. 이것이 바로 부동산 소유가 재정적 권력으로 가는 관문이 된 이유를 설명해 준다. 주택 소유자는 토지 가치 상승을 담보로 대출을 받아 투자하거나 사업을 시작할 수 있다. 재산이 없는 사람은 그럴 수 없다. 부의 격차가 심화되는 한 가지 이유는 토지 불평등이 시간이 지남에 따라 누적되기 때문이다. 토지는 금융 혁신에 있어서도 큰 역할을 한다. 미국의 은행들은 토지를 거래 가능한 상품처럼 취급하는 데 일조했다. 표준화된 소유권 제도의 도입으로 부동산을 쉽게 사고팔고 담보로 잡을 수 있게 되었다. 이러한 변화는 신용 흐름을 확대하고 경제 성장을 촉진했지만, 동시에 토지를 투기 자산으로 만들었다. 주택 소유자의 소득이 아닌 주택 아래 토지의 가치를 기준으로 대출이 이루어질 때, 부동산 거품이 발생할 가능성이 더 높아진다. 2008년 금융 위기를 생각해 보세요.이 시스템 전체는 토지 가격이 확실한 투자처로 여겨졌기 때문에 주택 가격이 계속 오를 것이라는 가정을 바탕으로 구축되었다. 가격이 하락하자 그러한 가정이 무너졌고, 전 세계 은행과 경제를 침체시켰다. 이는 땅의 힘이 양날의 검과 같다는 것을 보여주었다. 이는 부를 축적하는 데 있어 견고한 기반이 되지만, 지나치게 많은 신용이 ​​의존하게 될 경우 실패의 단일 원인이 될 수도 있다. 토지와 현대 금융의 연관성에 대해 간략히 언급했지만, 실제로 어떻게 작동하는 걸까? 그 질문에 대한 답을 찾으려면 18세기로 거슬러 올라가야 한다. 식민지 시대 미국에서는 현금이 부족했고 무역이 부진했다.유럽에서 동전을 수입했지만, 상거래를 원활하게 유지하기에는 결코 충분하지 않았다. 1750년대에 몇몇 실용적인 사상가들은 당시로서는 혁명적인 아이디어를 내놓았다. 바로 토지 자체를 이용하여 돈을 창출하자는 것이었다. 농부와 정착민들은 땅은 많았지만 유동성은 부족했다. 그들은 토지를 지폐의 담보로 제공함으로써, 자신들의 발밑 땅을 신용의 원천으로 바꿀 수 있었다. 논리는 간단했다. 토지 소유자는 부동산을 담보로 대출을 받는다. 은행은 그 땅을 담보로 새로운 지폐를 발행하여 시중에 새로운 돈을 공급했다. 차용인이 상환하지 못하면 은행은 해당 부동산을 압류하게 된다. 이 시스템은 비유동적인 부를 소비 가능한 화폐로 전환시켜 농업 기반 경제가 도구를 구입하고, 노동자에게 임금을 지급하고, 사업을 구축할 수 있는 수단을 제공했다. 이는 유럽의 전통적인 토지 개념에서 벗어난 급진적인 변화였다. 영국에서 토지는 개인 소유권이 아니라 가문과 작위에 묶여 있었다. 귀족들은 대대로 이어질 재산의 관리자였지, 담보로 잡히거나 거래될 자산의 관리자가 아니었다. 개인적인 빚을 갚기 위해 땅을 파는 것은 추문으로 여겨졌다. 하지만 대서양 건너편의 사회 질서는 달랐다.오랜 특권을 지켜줄 공작이나 백작은 없었다. 미국에서 땅은 소유하고, 팔고, 담보로 대출받을 수 있는 자산이었다. 한마디로 땅이 자본이었다. 토지를 금융 자산으로 전환한 것은 초기 미국 번영의 원동력이 되었다. 이는 신용 거래가 더 이상 상인과 귀족만을 위한 것이 아니라는 것을 의미했다. 평범한 정착민들도 차용자, 투자자, 그리고 결국에는 토지 소유자가 될 수 있었다. 한동안은 완벽한 시스템처럼 보였다. 풍부한 토지를 가진 젊은 국가, 활력 넘치는 국민, 그리고 스스로 강화되는 성장 순환 구조가 존재했다. 하지만 토지의 금융화는 이후 더욱 조여드는 함정을 만들어냈다. 부동산을 화폐의 한 형태로 활용함으로써, 경제는 부를 토지 가치 상승과 연계시켰다. 땅값이 오르면 모두가 더 부유해졌다고 느끼고 대출이 급증한다. 이러한 요인들이 무너지면 신용 공급이 줄어들고 경제가 침체된다. 현금 부족 문제를 해결하기 위한 기발한 아이디어에서 시작된 것이 현대 세계의 핵심적인 요소이자 동시에 취약점 중 하나가 되었다. 토지의 금융화는 토지가 단순한 생산수단을 넘어 금융상품화되어 투자, 투기, 담보의 대상으로 변모하는 현상으로, 이는 주택담보대출 증가, 부동산 버블 형성 등을 통해 은행의 주요 수익원이 되며, 가계 부채 증가와 경제 불평등 심화, 금융 위기의 원인이 되기도 한다. 은행은 이러한 토지 금융화에 깊숙이 관여하며 대출 기관으로 역할이 확대되었고, 이는 현대 자본주의 경제의 핵심 특징 중 하나가 되었다.


III.은행의 탄생과 경기 사이클

은행업에는 상인 대출, 복식부기, 어음의 개발이 포함된다. 하지만 여기에는 부분 지급준비금 제도도 포함되어 있었는데, 이는 사실상 무에서 유를 창조하는 것과 다름없는 관행이었다. 이 중대한 순간은 국가의 조폐국과 화폐 공급 사이의 연결 고리를 끊고 권력을 왕에서 상인에게로 옮겨 유럽을 르네상스 시대로 이끌었다. 17세기 초, 돈은 지폐라는 새로운 형태를 띠기 시작했다.  이 아이디어는 네덜란드 위셀방크가 전환을 시작했을 때 사람들의 관심을 끌었다. 네덜란드는 천연자원이 부족한 작은 나라였기 때문에 네덜란드 중앙은행의 지폐는 은이나 금이 아닌 국가의 신뢰성에 기반을 두고 있었다. 암스테르담이 무역 중심지라는 지위에 뿌리내린 이러한 신뢰와 낙관주의는 네덜란드를 유럽에서 가장 부유한 국가로, 영국과 러시아의 부러움을 사는 나라로 만들기에 충분했다. 영국 중앙은행도 곧이어 같은 조치를 취했다. 물론, 낙관주의는 1636년에 시작된 악명 높은 튤립 투기 광풍처럼 위험한 거품으로 이어질 수 있다. 이는 투기적 매수 열풍으로 인해 꽃 구근이 집보다 더 비싸지는 참담한 결과를 초래했다. 하지만 홀랜드의 시스템은 충분히 강력해서 빠르게 회복할 수 있었다. 거의 같은 시기에 프랑스 역시 극심한 부침을 겪고 있었다. 이는 의외의 인물, 존 로가 제공한 경제적 혁신 덕분이기도 했다. 로우는 뛰어난 수학 천재이자 골수 도박꾼이었던 스코틀랜드 출신 인물로, 살인 혐의를 피해 영국을 떠났다. 1700년대 초 프랑스에 도착한 그는 재무총감 자리에 올라 국가 부채 감축에 착수했다. 로 씨는 사실상 법정화폐에 대한 시험 운영을 시작했는데, 법정화폐는 어떠한 실물 자산이나 상품으로도 뒷받침될 필요가 없다. 오히려 로우의 생각으로는, 그것은 별도의 회사 주식과 연계될 수 있다. 이 경우에는 미시시피 회사가 아메리카 대륙의 프랑스령 루이지애나에 대한 무역권을 보유하고 있었다. 이는 신대륙에 대한 투기적 약속을 기반으로 한 부채의 자본 전환이었으며, 튤립 투기 광풍만큼이나 실패로 끝났다. 잠시 동안 그 열풍은 경제에 활력을 불어넣었지만, 거품이 터지자 재산은 날아갔고 프랑스는 금융 혼란에 빠져 프랑스 혁명의 길을 열었다. 비록 대서양 건너편에 있었지만, 알렉산더 해밀턴은 프랑스 내전의 원인이 된 프랑스의 실수를 통해 교훈을 얻었다. 초대 미국 재무장관으로서 그는 1792년 화폐법을 제정하여 미국 달러를 국가의 법정 통화로 만들고, 이를 전 세계적으로 신뢰받는 통화인 스페인 은화에 연동시켰다. 하지만 그보다 더 중요한 것은, 그는 중앙 연방 기관을 설립하고, 모든 주 부채를 새로운 연방 부채에 통합했으며, 상환 기금을 설립하여 사실상 세계 최초의 현대식 중앙 은행이자 최후의 대출 기관 역할을 수행했다는 점이다. 그가 제시한 강력하고 안정적인 통화를 기반으로 한 자본주의 공화국은 미국이 경제 강대국으로 발돋움할 수 있는 금융 기반을 마련했다. 19세기에 찰스 다윈이 토머스 맬서스의 저서 『인구 원리에 관한 에세이』를 읽었을 때, 그것은 그에게 자연 선택론을 정립할 수 있는 깨달음의 순간이었다. 이는 결과적으로 현대 경제를 설명하는 데 적절한 방식임이 입증되었다. 시장은 자연과 마찬가지로 예측 불가능하고 복잡하다. 아이디어와 기업들이 등장하고, 적응하지 못하는 것들은 예외 없이 사라진다. 적자생존의 법칙이죠. 세계 강대국들은 금본위제에 대한 고집이 점점 더 지속 불가능해짐에 따라 적응해야만 했다. 금과 같은 유한한 자원에 세계 통화 공급량을 연동시키는 이 시스템은 본질적으로 디플레이션적이었다. 그리고 19세기 말에 이르러, 지속 불가능한 부의 원천에 집착하는 것은 한계점에 도달했다. 이는 아마도 고무의 상업화에서 가장 잘 드러날 것이다. 존 보이드 던롭이 1887년경 공기압 고무 타이어를 발명했을 때, 영국-벨기에 합작 회사인 인도 고무 탐사 회사는 아프리카 콩고 분지의 고무나무 숲으로 몰려들어 현지 노동자들을 무자비한 폭력과 착취로 몰아넣었다. 이러한 회사들은 상장 기업이었으며, 막대한 유럽 자금을 식민지 사업에 쏟아부었지만, 동시에 끔찍한 만행을 저지르기도 했다. 벨기에령 콩고에서 자행된 만행은 우연히도 세상에 드러나 헤드라인을 장식했고, 결국 식민주의의 심판대에 오르게 되었다. 여러 면에서 제1차 세계 대전은 세계의 제한된 자원을 놓고 다투던 식민주의 열강들의 마지막 발악이었다. 독일은 자신들의 힘을 과대평가했다. 독일은 공공 투자로 전쟁 자금을 조달했고, 독일 시민들은 독일이 패배를 선언하는 바로 그 순간까지 승리할 것이라고 확신했다. 그들은 새로 건립된 바이마르 공화국이 갑자기 감당할 수 없는 배상금과 초인플레이션이라는 빚더미에 앉게 되자 허를 찔렸다. 이러한 충격은 사회적, 정치적 혼란으로 이어졌고, 아돌프 히틀러와 민족주의자들은 이를 악용하여 그 결과를 '라프케', 즉 돈에 눈이 먼 자들의 탓으로 돌렸다. 여기에는 외국인과 유대인 사업가들이 포함되었는데, 당시 많은 독일인들도 불안정한 통화 상황을 이용해 돈을 벌던 투기 시장에 참여하고 있었다. 히틀러와 나치당은 돈을 무기화하여 사회를 파괴하는 방법을 이해하고 권력을 잡았다. 화폐 역사의 마지막 전환점은 제2차 세계 대전 이후, 세계 대부분의 국가가 금본위제를 포기하고 명목 화폐로 전환하면서 일어났다. 이제 돈은 유한한 자원이 아니라 발행국의 신뢰성과 약속, 그리고 세수입에 의해 뒷받침되었다. 미국의 경우, 이러한 조치는 리처드 닉슨 대통령이 베트남 전쟁 자금을 마련해야 했던 1970년대 초에 최종적으로 결정되었다. 세계 경제는 이제 제약에서 벗어났고, 그에 따라 역사상 가장 대담한 확장을 경험했다. 법정화폐는 전 세계 연평균 경제 성장률을 두 배로 높였다. 물론 이러한 접근 방식에도 취약점이 없는 것은 아니다. 예를 들어, 현대 금융 시스템에는 이중적인 성격이 있다. 화폐에는 실물 현금과 중앙은행 준비금을 의미하고, 금융에는 시중 은행이 창출하는 신용을 의미한다. 오늘날 금융, 특히 대출은 통화 공급량의 약 90%를 차지한다. 그러니까 시중은행이 주택담보대출을 발행할 때는 사실상 무에서 유를 창조하는 셈이다. 이로 인해 미묘한 균형 상태가 형성되는데, 이윤과 인센티브에 따라 움직이는 시중 은행은 시장 수요에 대응하여 화폐를 창출하는 반면, 중앙 은행은 금리를 통해 화폐 가격에 영향을 미치려고만 할 수 있다. 미국에서 연방준비제도의 궁극적인 통제력 부족은 국가의 통제에서 벗어난 역외에서 수조 달러가 창출되는 거대하고 규제되지 않은 유로달러 시장에서 가장 극명하게 드러난다. 이러한 신용 창출 시스템은 인간 심리의 변동성에 따라 본질적으로 호황과 불황의 순환에 취약하다. 우리는 2008년 주택 시장 붕괴 당시 그 현상을 목격했다. 호황기에는 낮은 금리와 레버리지가 자산 가격을 부풀려 광란의 거래 활동을 유발한다. 피할 수 없는 폭락이 닥치면 레버리지는 파괴력을 증폭시켜 막대한 재산을 날려버리고 이른바 대차대조표상 불황을 초래한다. 2008년 중앙은행의 대응책은 양적 완화였는데, 이는 부유층과 그들의 투자에는 도움이 되는 반면 다른 사람들에게는 피해를 주는 불균형적인 효과를 가져왔다. 그 결과 불평등이 심화되고, 금융기관에 대한 불신이 커졌으며, 더 많은 사람들이 포퓰리즘 지도자들의 분노에 찬 분열적인 수사에 끌리게 되었다. 이러한 새로운 불신이 암호화폐를 탄생시켰다. 비트코인과 같은 암호화폐는 일종의 사적 화폐이다. 하지만 이는 공급량이 고정되어 있어 주로 이미 부유한 사람들에게 혜택을 주며, 가격 변동성이 매우 크다는 단점도 있다. 이 모든 점 때문에 해당 화폐는 기능적인 화폐로서 사용할 수 없게 된다. 다른 혁신들과는 달리, 이것은 실제 문제에 대한 진정한 해결책을 제시하지 않는다. 보다 자연스러운 혁신의 예로는 M-Pesa가 있다. 아프리카에서 처음 선보인 이 휴대전화 기반 시스템은 사람들이 통화 시간을 유효한 화폐처럼 사용하고 교환할 수 있도록 해준다. M-Pesa는 수백만 명의 소외된 사람들에게 은행 서비스 접근성이라는 실질적인 문제를 해결함으로써 화폐 진화의 진정한 정신을 구현했다. 무엇보다도 돈은 사회적 기술이다. 지난 5천 년 동안 인류의 발전과 집단 조직화를 위한 가장 강력한 도구로 입증된 것은 암호화폐라는 사적 화폐가 아니라, 기능적인 공공 화폐이다. 요컨대, 유익한 발전은 반드시 공공 자금을 기반으로 해야 한다. 공공 자금은 무역과 혁신을 촉진하고 우리를 미래로 이끌어갈 아이디어를 뒷받침하는 원동력이기 때문이다. 이어서 살펴보겠지만, 화폐 가치 하락(인플레이션)과 토지 가격 상승이라는 현대 경제의 구조적 문제로 인해, 실물 자산(특히 토지)을 소유한 자와 그렇지 못한 자의 격차가 심화되고, 현금만 가진 이들이 소외되는데, 이는 화폐 본질에 대한 이해 부족과 부동산의 과도한 부의 쏠림 현상이 결합되어 발생한다. 즉, 돈이 넘치는 시대에 현금성 자산만 보유한 채 토지 같은 실물 자산에 투자하지 않으면 부의 격차가 벌어지는 빈곤의 함정에 빠질 수 있다는 경고를 담고 있다.


IV.토지함정

모든 현대 경제는 육지를 기반으로 움직인다. 이곳은 집이 지어지고, 공장이 들어서고, 농작물이 자라는 곳이다. 하지만 토지가 생산의 기반에서 투기의 수단으로 바뀌면서 그 위에 세워진 모든 것이 왜곡되기 시작한다. 그것을 토지 함정이라고 부른다. 함정은 다섯 단계에 걸쳐 펼쳐진다. 은행이 토지를 담보로 대출을 해주는 것에서 시작된다. 앞서 언급했듯이 토지는 썩거나 사라지지 않기 때문에 완벽한 담보물이다. 신용 접근성은 생산성을 촉진한다. 사람들은 장비를 구입하고, 노동자를 고용하고, 생산량을 늘린다. 생산성이 증가함에 따라 임대료와 부동산 가격도 상승한다. 영국의 경제학자 리카르도가 처음으로 정립한 "지출의 법칙"은 그 이유를 설명한다. 즉, 효율성 증가는 토지 소유자에게 돌아가 토지 가치 상승의 형태로 나타난다는 것이다. 다음은 추측의 차례이다. 가격 상승은 투자자들을 끌어들이는데, 이들은 토지를 사용하기 위해서가 아니라 되팔기 위해 매입한다. 그들은 보유한 토지를 담보로 대출을 받아 더 많은 땅을 사들이면서 악순환을 심화시킨다. 이는 값을 더욱 높이지만 실제 출력과는 아무런 관련이 없다. 경제가 서류상으로는 건전해 보이지만, 그 기반은 이미 허물어지고 있다. 세 번째 단계에서는 토지가 다른 형태의 투자를 밀어내기 시작한다. 부동산 수익률이 기업 활동이나 혁신으로 인한 이익을 앞지를 때, 자금은 생산적인 경제 활동 대신 부동산으로 흘러들어간다. 새로운 공장을 짓거나, 연구원들에게 급여를 지급하거나, 기술을 개발하는 데 쓰일 수 있었던 자금이 이제는 치솟는 부동산 가격을 쫓고 있다. 경제가 생산 능력 확장보다는 토지 가치 상승에 중독되는 경향이 있다. 경기 순환이 심화될수록 성장 속도는 둔화된다. 땅값 상승은 근로자와 기업의 임대료 상승을 의미한다. 임금과 이윤이 수요를 따라가지 못하고 있다. 비용을 충당하기 위해 차입금이 증가하지만, 그 부채는 거품을 더욱 키울 뿐이다. 실제 생산에 대한 투자는 감소하는 반면, 점점 더 많은 부가 부동산에 묶이게 된다. 자산 가격이 급등하는 와중에도 경제는 침체되는 조짐을 보이기 시작한다. 결국 거품은 터진다. 세입자는 임대료를 지불할 수 없고, 집주인은 채무 불이행을 하고, 은행은 압류를 진행하며, 압류된 토지의 가치는 폭락한다. 금융기관은 막대한 손실을 입고, 대출은 줄어들며, 사업성이 완벽한 기업들도 신용 부족으로 문을 닫게 된다. 실업률은 상승하고, 소비는 감소하며, 성장은 정체된다. 호황의 순환으로 시작되었던 것이 불황으로 바뀌었다. 1990년대 일본의 주택 시장 붕괴부터 2008년 주택담보대출로 촉발된 글로벌 금융 위기에 이르기까지, 현대 경제는 토지를 생산의 기반이 아닌 손쉬운 부의 원천으로 취급하는 동일한 실수를 반복해 왔다. 너무 많은 돈이 고정된 자원을 쫓으면 결과는 항상 같다. 호황, 불황, 그리고 길고 고통스러운 회복기이다. 토지 함정을 이해하려면 실제 장소에서 그것이 어떻게 나타나는지 살펴보는 것이 도움이 된다. 이 사례들은 땅값 상승이 청구서가 도착하기 전까지는 어떻게 발전처럼 보일 수 있는지를 보여준다. 미국부터 시작해 봅시다. 혁명 이후 토지 투기는 국민적인 스포츠가 되었다. 신생 공화국의 최고 부자 중 한 명이었던 로버트 모리스는 부동산에 전 재산을 투자한 것으로 유명하다. 그는 인구 증가로 모든 땅이 금광이 될 것이라고 확신하며 수백만 에이커의 땅을 사들였다. 1790년대 영국과 프랑스의 전쟁으로 신용 시장이 교란되자 채권자들은 상환을 요구했다. 땅값이 떨어졌다. 모리스는 빚을 갚기 위해 물건을 파는 속도가 충분히 빠르지 않았다. 그는 1798년에 체포되어 채무자 감옥에 수감되었다. 이 사건은 종종 미국의 첫 번째 대규모 경기 침체로 여겨진다. 흥미롭게도, 그것은 육로에 의해 주도되었다. 2세기 후, 일본으로 시간을 되돌려 봅시다. 1989년 도쿄 긴자 지역의 상업용 토지 1제곱미터가 수십만 달러에 해당하는 가격에 팔렸다. 은행들은 자산 가치가 영원히 계속 오를 것이라고 가정했다. 그들은 아낌없이 돈을 빌려주었고, 기업들은 부풀려진 토지 가격을 담보로 토지 확장 자금을 조달했다. 1990년대 초 부동산 가격이 폭락했을 때 손실은 막대했다. 성장이 정체되었다. 일본은 한때 세계에서 가장 부유한 나라 중 하나였지만, 30년이 넘도록 그 지위를 되찾기 위해 고군분투하는 나라로 전락했다. 최근 중국 부동산 시장의 침체는 새로운 양상을 보여주고 있다. 수십 년 동안 지방 정부는 학교, 교통 및 사회 서비스 자금을 마련하기 위해 토지 소유권 매각에 의존해 왔다. 개발업자들은 종종 구매자들이 입주하기도 전에 대규모 아파트 단지를 건설했다. 가계는 투자 전략의 일환으로 저축액을 주택 구입에 쏟아부었다. 한때 부동산 및 관련 산업은 중국 GDP의 거의 3분의 1을 차지했다. 하지만 판매가 부진하고 프로젝트가 중단되면서 일반 가정들은 미완성 주택에 대한 모기지 대출금을 갚아야 하는 상황에 놓였다. 건설 회사들이 자금난에 시달렸다. 금융 불안이 파급되면서 정책 입안자들은 어려운 선택에 직면하게 되었다. 토지 가격을 지지하여 불평등을 심화시킬 것인지, 아니면 토지 가격 하락을 방치하여 더 광범위한 금융 위기를 감수할 것인지 결정해야 한다. 간단히 말해서, 토지 함정이란 사회적으로나 경제적으로나 어느 쪽도 이길 수 없는 골칫거리라는 것이다. 토지가 국가 부의 대부분을 차지하게 되면, 토지 가격 상승은 소유권의 집중으로 이어져 불평등을 심화시킨다. 하지만 가격 하락은 은행들이 부동산을 매우 확실한 담보로 여기기 때문에 금융 문제를 야기한다. 오르막이든 내리막이든, 누군가는 항상 다친다. 홍콩과 싱가포르는 겉으로 보기에 비슷해 보인다. 두 곳 모두 인구 밀도가 높고 영국 법률의 영향을 많이 받는, 규모가 매우 작은 항구이며, 활용할 수 있는 토지가 매우 부족하다. 두 경우 모두 영구적인 소유권 대신 국가로부터 장기 임대 계약을 맺고 있다. 하지만 한 도시는 전형적인 토지 함정에 빠진 반면, 다른 도시는 토지를 안정적인 성장 기반으로 탈바꿈시켰다. 홍콩은 임대권을 일회성 매매처럼 취급했다. 정부는 새로운 토지 임대에 대해 막대한 초기 보험료를 부과한 후 매년 아주 적은 금액만 요구했다. 소득세와 사업세가 낮았기 때문에 토지 매각이 공공 수입의 주요 원천이 되었다. 이로 인해 토지 가격이 지속적으로 상승하는 강력한 편향이 발생했다. 반면 가격 하락은 개발업자들에게 타격을 주고 공공 예산에 구멍을 냈다. 토지 소유 비용이 저렴했기 때문에 개발업자들은 부지를 보유하면서 가격이 오르기를 기다릴 수 있었다. 공간이 필요한 산업들은 어려움을 겪었다. 공장주들은 임대료가 매출보다 더 빠르게 증가하는 것을 발견했다. 시간이 흐르면서 제조업은 쇠퇴했고, 신용은 생산적인 기업보다는 부동산으로 흘러들어갔다. 주택 가격이 폭등하면서 사회의 극소수 계층이 도시의 토지 대부분을 차지했고, 젊은 세대는 비좁은 아파트에 갇혀 살아야 했다. 싱가포르는 다른 길을 택했다. 국가는 대부분의 토지를 소유하고 있지만, 토지 가치 상승에 따라 오르는 지속적인 지대료를 부과한다. 실제로 이는 토지 가치세이다. 공공 투자와 경제 성장으로 인한 부지 가치 상승은 사적 이익으로 흘러가는 대신 공공 예산으로 환원된다. 게다가 싱가포르는 토지 수입으로 자금을 조달하여 공공 주택 회사를 통해 통제된 가격으로 장기 임대를 제공했다. 대부분의 가구는 제한적인 의미에서 주택 소유자가 되었다. 그들은 자신들이 사용하고 거래할 수 있는 아파트에 대한 장기 임대 계약을 맺고 있지만, 치솟는 땅값에 대한 공짜 복권 같은 혜택을 받는 것은 아니다. 그 결과 주택 가격은 대체로 저렴하게 유지되고 저축은 기업 투자, 기술 개발 및 연구 개발에 투입된다. 이러한 대조는 토지 정책이 광범위한 경제에 어떤 영향을 미치는지 보여준다. 홍콩의 모델은 투기를 장려하고 부동산에 대한 재정적 의존도를 높인다. 싱가포르의 모델은 토지 임대료를 줄이고, 다른 세금은 낮게 유지하며, 똑같은 몇 평방마일의 땅에 대한 가격을 계속해서 높이는 대신 자본을 무역과 기술에 적극적으로 투자한다. 토지 함정에 빠진 국가들에게 있어 이 교훈은 분명하다. 공공 소유 또는 과세를 활용하여 모든 사람에게 공정한 토지 임대료 분배를 보장하며, 노동과 기업에 대한 세금을 감면한다. 무엇보다도, 높은 땅값을 성공의 척도로 여기는 것을 멈추고 심각한 경고 신호로 받아들여야 한다. 요컨대, 땅은 누가 부를 소유하고 누가 부를 쌓는 데 어려움을 겪는지를 결정한다. 토지를 담보로 제공하는 것은 역사적으로나 현재로나 성장을 촉진하지만, 투기는 임금 상승률보다 훨씬 빠른 속도로 가격 상승을 초래할 수 있다. 그런 상황이 발생하면 토지 비용이 가계와 기업에 부담을 주기 시작하고, 신용은 혁신 대신 부동산으로 쏟아져 들어간다. 이는 좋게 말해 경기 침체, 나쁘게 말하면 본격적인 경제 위기를 초래할 수 있는 상황이다. 반면 진정한 번영은 토지를 일방적인 투자 대상이 아닌 공유된 경제적 기반으로 여기는 데서 비롯된다.





참고문헌

돈의 역사
데이비드 맥윌리엄스

땅의 덫
마이크 버드