베이비붐과 에코붐

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목차
1.자산 시장 붕괴 가설의 진의
2.밀레니얼 세대의 상속
3.맨션세?
4.양도세와 부동산 시장
5.해리스의 부유세
6.노동당 정부의 중산층 강타
참고문헌


1.자산 시장 붕괴 가설의 진의

한 가지 인기 있는 설명은 베이비붐 세대가 은퇴를 위해 저축함에 따라 자본에 대한 총 수요가 매우 커져 자본 가격이 상승한다는 것이다. 이 설명은 베이비붐 세대가 은퇴할 때 대량의 자본을 매각하여 가격을 떨어뜨릴 것이라고 예측한다. 포터바는 소비자 금융 조사의 여러 단면에서 자산 보유에 대한 데이터를 조사하고 자산 시장 붕괴 가설에 대한 중요한 이의를 제기한다. 그는 최근의 시장 붕괴 이론적 모델이 베이비붐 세대가 은퇴 시 모든 자산을 매각할 것이라고 가정하고 있으며, 이 가정이 소비자 금융 조사(SCF)의 자산 보유에 대한 데이터와 일치하지 않는다고 주장한다. 포터바는 시간 효과, 코호트 효과(특정 집단, 즉 코호트(Cohort)가 공유하는 특징이나 경험이 그 집단의 행동이나 결과에 미치는 영향), 연령 효과를 구분하기 어려운 상황에서 소비자가 취업 연령에 있는 동안 자산을 ​​빠르게 축적하지만, 유산 동기가 없고 평생 불확실성이 없는 단순한 수명 주기 모델에서 예측하는 것보다 훨씬 느리게 은퇴 시 자산을 감소시킨다는 결론을 내린다. 그는 이러한 결과에서 추론하여 베이비붐 세대가 은퇴 시 모든 자산을 매각하지 않을 것이라는 결론을 내리고, 자산 시장 붕괴 가설이 자본 가격이 하락할 것이라는 예측이 틀렸다고 결론 내린다. 포테르바는 또한 인구 통계적 변수가 자산 가격과 수익에 미치는 영향에 대한 실증적 증거를 찾는다. 포테르바는 유산 동기가 없고 평생 불확실성이 없는 수명 주기 모델의 예측과 달리 베이비붐 세대가 은퇴할 때 자산에 대한 예상 수요가 급격히 감소하지 않을 것임을 입증했다. 이 결론은 타당하지만, 미래에 자본 수요가 감소하지 않는다는 것이 자본 가격이 하락하지 않을 것이라는 것을 의미하지는 않으며, 기술 변화, 정책 변화, 사회적 요인 등 다양한 요인에 의해 자본의 내생적 가격을 생성한다. 여기에 소비자들이 은퇴 시 모든 재산을 소비하지 않기로 선택하도록 유산 동기를 포함한다. 유산 동기를 포함하면 소비자가 은퇴 중에 모든 재산을 소비하지 않는다는 사실을 고려하여 자산 가격의 예측된 폭락이 완화되는 정도를 다루는 프레임워크가 제공된다. 포테르바는 많은 노동자 집단이 은퇴하고 자본을 매각하면 자본 가격이 떨어질 것이지만, 인구가 증가하는 상황에서는 자본 스톡이 시간이 지남에 따라 성장하도록 허용함으로써 자본 가격이 모든 기간에서 하락하는 것을 막을 수 있다. 포터바는 소비자가 노년기에도 자산을 계속 보유하기 때문에 베이비붐 세대가 나이를 먹어도 자본에 대한 총 수요가 떨어지지 않으며, 따라서 자산 시장 붕괴 가설과 달리 베이비붐 세대가 은퇴해도 자본 가격이 폭락하지 않을 것이라고 주장한다. 즉, 아마도 소비자는 유산 동기를 가지고 있고 따라서 사망 시 자산을 보유한다. 미래를 내다보면, 포터바의 예상 자산 수요 변수는 향후 20년 동안 증가한 후 상당히 일정하게 유지된다. 다시말하지만, 베이비붐 세대가 은퇴할 때 예상 자산 수요가 감소하지 않기 때문에 포터바는 베이비붐 세대가 은퇴할 때 주가가 하락할 것이라고 예측하는 자산 시장 붕괴 가설을 기각한다. 포터바의 결론에서 잘못된 점은 자본 공급을 고려하지 않고 자본 수요에만 초점을 맞추어 자본 가격을 예측하려 한다는 것이다. 따라서, 자본 가격은 자본 수요뿐만 아니라 자본 공급에도 영향을 받으며, 베이비붐 세대의 은퇴는 자본 공급을 증가시키는 요인으로 작용할 수 있으며, 이는 자본 가격 하락 압력으로 작용할 수 있다. 또한, 유산 동기를 도입하더라도 자본 공급 증가에 따른 자본 가격 하락을 완전히 상쇄하기는 어렵다. 유산 동기는 자산 축적을 유도하지만, 자본 시장의 공급과 수요라는 근본적인 메커니즘을 바꿀 수는 없다. 이에 대해 부연하자면, 은퇴한 베이비붐 세대는 노후 자금 마련을 위해 보유 자산을 매각할 가능성이 높다. 이는 자본 공급을 증가시켜 자본 가격을 하락시키는 요인으로 작용하며, 자녀에게 유산을 상속하는 경우에도, 자녀들이 이를 현금화하면 자본 공급이 증가할 수 있다. 다만, 완벽한 연금 시장이 없는 상황에서 장수 위험에 대비하기 위한 예방적 저축(자본 공급)은 은퇴한 소비자의 자산 수요를 창출하는 방법이 될 것이다. 게다가, 경제 성장률이 둔화되면 기업의 투자 수요가 감소하고, 이는 자본 수요 감소로 이어져 자본 가격 하락 압력을 높일 수 있으며, 금리 인상은 자산 가격 하락을 유발할 수 있으며, 이는 베이비붐 세대의 은퇴와 상관없이 발생할 수 있는 현상이다. 따라서, 베이비붐 세대의 은퇴는 자산 시장에 상당한 영향을 미칠 것이며, 단순히 자본 수요만을 고려하는 것은 충분한 분석이라고 할 수 없다.


2.밀레니얼 세대의 상속

밀레니얼 세대의 상속은 예상과 다를 수 있다. 베이비붐 세대에서 밀레니얼 세대로의 68조 달러에 달하는 부의 이전이 예상되지만, 이는 규모가 더 작을 수 있으며, 비전통적인 형태로 이루어질 수도 있다. 금융 업계에서 흔히 인용되는 추산에 따르면, 베이비붐 세대는 자녀들에게 68조 달러를 물려줄 것이며, 이는 2030년에 밀레니얼 세대가 현재보다 5배 더 많은 부를 소유하게 될 것이라고 가늠한다. 그러나 일부 금융 전문가들은 급등하는 주택 가격에서부터 노인 의료비 상승까지, 현재의 경제 상황이 베이비붐 세대가 이러한 유산을 얼마나, 언제, 어떻게 물려줄 것인지에 영향을 미칠 것이라고 주장한다. 전문가들이 주목하는 한 가지 추세는 많은 베이비붐 세대가 은퇴하기보다는 생전에 상속 재산을 물려준다는 것이다. "은퇴를 앞둔 베이비붐 세대의 점점 더 많은 고객들이 나서서 성인 자녀가 주택 시장에 진입할 수 있도록 돕고 있습니다." 개인 고객을 위해 1,490억 달러를 관리하는 투자 회사인 Corient의 파트너이자 재산 고문인 제임스 시프리히는 이렇게 말했다. "동기는 분명합니다. 자녀가 첫 주택을 살 수 있도록 돕고 싶어하거나, 지난 수십 년 동안 손이 닿지 않았던 부동산 시장에서 자녀를 대신해서 주택을 사고 싶어합니다." 세인트루이스 연방준비은행의 S&P 케이스 쉴러 지수에 따르면 2008년 7월부터 2023년 7월까지 주택 가치 비용이 87% 이상 상승한 데 더해, 금리 상승도 주택 구매 난제를 가중시킨다. 연방준비제도이사회 데이터는 또한 밀레니얼 세대가 지난 15년 동안 미국 부동산 시장에서 상당한 점유율을 확보하지 못했다는 점을 지적한다. 2023년 2분기 현재 밀레니얼 세대는 부동산 시장의 12.4%만 소유하고 있는 반면 베이비붐 세대는 43.5%를 소유하고 있다. (부머 세대의 점유율은 15년 전 시장 점유율이 47.4%였던 것과 크게 다르지 않다.) 상속 재산을 어떻게 쓰고 싶은지에 대한 질문에는 밀레니얼 세대도 부모 세대와 마찬가지로 재정적으로 책임감 있는 비전을 가지고 있다고 답했다. "저는 부모님의 부동산 사업에서 상속받은 유산이 있고, 제 최우선순위는 재정적 안정을 보장하는 것입니다." 인디애나에 있는 피트니스 웹사이트 Total Shape 의 프로 MMA 파이터이자 수석 코치인 베네딕트 앙의 말이다. "저는 신중하게 투자하고, 포트폴리오를 다각화하고, 예상치 못한 비용에 대비해 재정적 여유를 유지할 것입니다." 앙은 또한 그의 부모님과 마찬가지로 그 상속 재산의 대부분을 자선 활동에 기부하고 부모님의 유산을 계속해서 발전시키고 싶다고 언급했다. 부의 이전 타임라인을 단축할 또 다른 요소는 세금 환경이다. 5년 전 도널드 트럼프 대통령은 2017년 세금 감면 및 일자리 법안에 서명하여 개인당 1,292만 달러, 기혼 부부의 경우 2,584만 달러의 높은 면제를 통해 8년간의 재산 및 증여세 감면을 제공했다. 그러나 세금 감면 및 일자리 법안은 2025년에 만료되어 의회에서 새로운 조항을 제정하지 않는 한 이러한 면제가 절반으로 줄어든다. "세금 법률의 임박한 변화는 베이비붐 세대가 현재 면제 혜택을 활용하기 위해 상당한 기부를 하도록 동기를 부여할 수 있습니다."라고 Ciprich는 말한다. Ciprich는 유산을 물려주는 것 외에도 많은 고객이 밀레니얼 세대 자녀에게 매년 현금 선물을 주고 소위 529 계좌(자녀의 대학 학자금을 마련하기 위해 특별히 고안된 저축 계좌)를 활용하는 것을 본다. 이러한 투자 계좌를 미래 세대에게 물려주면, 미래 세대는 이를 고등 교육과 같은 자격 있는 교육 비용에 사용할 수 있다. 현재의 재산 및 증여세 지침에 따르면, 연간 최대 $17,000, 기혼자라면 $34,000까지 원하는 만큼 많은 사람에게 줄 수 있다. 하지만 529와 관련해서는, 싱글은 1년에 최대 $85,000까지 줄 수 있고, 기혼자는 $170,000까지 줄 수 있으며, 이 경우 돈은 향후 수년간 비과세로 성장한다. 세법은 조기 기부를 장려하고, Ciprich는 은퇴자는 일반적으로 자녀가 사업을 시작하거나 집을 사는 것을 돕는 등의 이유로 평생 동안 선물을 고려해야 한다고 말한다. 상속을 받기 위해 10~15년을 기다리면 밀레니얼 세대가 시기가 민감한 사업 및 주택 기회를 놓칠 수 있다. 사실, 너무 많은 돈을 붙잡고 있는 데는 위험이 있다. "그 결정은 그들의 재산이 연방 및 주 세금에 노출될 정도로 성장할지 여부에 달려 있습니다."라고 Ciprich는 말한다. "이런 상황에서 그들은 정부보다 가족과 자선 단체를 우선시합니다." 전문가들은 많은 개인이 IRS(미국 국세청)에 재산세를 내야 하는 경우는 드물다고 말하는데, 특히 개인과 부부의 경우 1,292만 달러와 2,584만 달러의 면제 한도에 미치지 못하는 경우 더욱 그렇다고 한다. 그러나 은퇴자는 각자의 주에 주의를 기울여 재산세나 상속세가 있는 17개 주 중 하나에 살고 있는지 확인해야 한다. 이러한 주에는 워싱턴, 오리건, 미네소타, 일리노이, 뉴욕, 뉴저지가 있다.

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베이비붐 세대는 여전히 주식의 대부분을 소유하고 있다 /
출처: 연방준비제도

일부 베이비붐 세대는 밀레니얼 세대 자녀에게 부동산을 물려주지만, 한 전문가는 장기적인 건강 관리 비용의 상승으로 인해 그러한 가능성조차 사라질 수 있다고 주장한다. "베이비붐 세대의 물결은 가장 큰 자산이 집인 상황에 처해 있으며, 노후 비용을 어떻게 충당할지 알아내야 합니다." 베이비붐 세대와 밀레니얼 세대 고객에게 조언을 제공하는 회사인 LA Wealth Management의 소유주인 로리 앨런 CFP의 말이다. "일부 주택은 지속적인 비용을 충당하기 위해 매각해야 합니다." "재산 이전 기간을 단축할 또 다른 요소는 세금 환경입니다... 세금 감면 및 일자리 법은 2025년에 만료되어 이러한 면제가 절반으로 줄어듭니다." Allen의 사무실이 있는 캘리포니아 시장에서는 캘리포니아 주민의 절반(49%)이 지난 12개월 동안 비용 때문에 의사, 치과 의사 또는 가정 간병을 방문하는 것과 같은 어떤 유형의 건강 관리를 건너뛰거나 연기한 것으로 나타났다. 하지만 이는 캘리포니아만의 문제가 아니다. Kaiser Family Foundation에 따르면 65세 이상의 22% 가 치솟는 비용으로 인해 치료를 포기할 것이다. 이는 자녀에게 물려줄 돈이 줄어든다는 것을 의미한다. 밀레니얼 세대 자녀와 부모에게 앨런이 한 조언은 간단하다. 상속 재산을 보호하고 외부 공급자를 통해 장기 요양 보험을 선택하라. 장기 건강 보험은 일부 사람들이 더 이상 할 수 없는 목욕, 교통, 식사와 같은 활동에 대한 지원을 포함하되 이에 국한되지 않는다. "50세 이상의 고객을 위한 장기 요양에 대해 이야기하면 많은 사람이 가격을 비웃으며 한 달에 200~300달러를 내고 싶지 않다고 말합니다." 앨런은 보험료를 언급하며 말했다. "하지만 저는 밀레니얼 세대에게, 만약 여러분이 감당할 수 있다면 부모님의 장기 요양을 돌봐서 여러분의 자산을 보호하라고 말한다." 최근 보험 및 은퇴 솔루션 제공업체인 Banker's Life가  실시한 연구에 따르면, 미국 베이비붐 세대의 절반 이상이 Medicare가 장기적인 건강 관리 비용을 보장할 것이라고 믿는 것으로 나타났는데, 이는 부정확한 생각이다. Medicare는 입원 후의 치료만을 보장하고, 보충 플랜은 음식 배달과 의료 방문을 위한 운송에 대한 보장이 제한된다. 은퇴자는 저축이 고갈되지 않는 한 저소득 미국인을 위한 Medicaid를 이용할 수 없다. 그들은 보험 시장, 에이전트 또는 현재 고용주의 옵션을 탐색해야 한다. 

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부머와 X세대가 부동산을 장악하다 / 출처: 연방준비제도

전문가들은 또한 높은 생활비가 밀레니얼 세대가 받을 것으로 기대하는 투자 상속 재산의 상당 부분을 줄일 수 있다고 예측한다. 일부 밀레니얼 세대는 상당한 수백만 달러의 상속 재산을 받지 못할 수도 있다. 그들은 단순히 부모의 집을 받거나 그 중 아무것도 받지 못할 수도 있다. "저는 두 가지 이야기를 봅니다. 하나는 베이비붐 세대의 부모가 부동산이 더 저렴할 때 집을 살 수 있을 만큼 운이 좋았고, 재산 가치가 상당히 상승하여 물려줄 다른 재산이 별로 없었음에도 상당한 상속 재산을 남겼습니다." 앨런은 말한다. "그들이 120만 달러 이상의 모기지 없는 집을 소유하고 있다면, 그것은 상당한 상속 재산입니다. 그들은 집을 신탁에 둠으로써 상당한 세금을 피할 수 있습니다." 앨런은 베이비붐 세대가 신탁을 통해 자신의 투자를 물려주는 것도 또 다른 이야기라고 지적한다. "부모가 일찍 저축할 만큼 현명했다면, 신탁을 통해 주택 외에도 투자를 물려주고 적절한 수혜자가 지명되도록 할 것입니다." 앨런이 말했다. 부동산 수치와 마찬가지로, 베이비붐 세대의 주식 시장 점유율은 지난 10년 반 동안 크게 변하지 않았다. 노년 세대의 포트폴리오가 계속 성장하는 반면, 자녀들의 포트폴리오는 뒤처진다. 연방준비제도에 따르면, 2008년 베이비붐 세대는 이러한 투자의 48.1%를 보유했는데, 이는 베이비붐 세대가 현재 소유한 비중보다 7.6% 작다. 2023년 밀레니얼 세대는 2.4%에 불과해 훨씬 뒤처진다. 전반적으로, 베이비붐 세대에서 젊은 세대로의 부의 이전은 미래의 금융 및 경제 환경을 형성할 거시적 추세이다. 베이비붐 세대의 부의 이전에 대한 태도의 변화는 평생 증여와 의미 있는 지출에 초점을 맞추며, 그들의 부가 젊은 세대에게 얼마나 이전되는지 형성할 것이다. 하지만 궁극적으로 사람들은 이 68조 달러가 어떻게 공유되는지, 그리고 얼마인지 수십 년이 지나야 정확히 알게 될 것이다.


3.맨션세?

계약금을 위해 수년간 저축한 후, 함자 셰이크는 2022년에 맨해튼에 있는 침실 1개짜리 아파트인 첫 번째 집을 살 준비가 되었다. 30대 초반의 기술 분야에서 일하는 셰이크는 100만 달러 미만을 지불하는 것에 대해 "죽을 운명"이었다고 그의 부동산 중개인인 Compass의 Phillip Salem은 말했다. 뉴욕은 100만 달러 이상의 부동산에 대해 이른바 맨션세를 부과하기 때문에 거래 마감 시 추가로 1%, 즉 최소 1만 달러를 현금으로 내야 하기 때문이다. "완전한 거래 파기는 아니었을 것"이라고 셰이크는 말하며, 그는 가족으로부터 여분의 현금을 빌렸을 가능성이 높다고 말한다. 그러나 세금을 피하는 것은 "전체 과정을 훨씬 더 실현 가능하게 만들었다." 그들은 약 110만 달러의 가격이 책정된 아파트에 초점을 맞추었고 100만 달러 이하로 내려갈 의향이 있는 판매자를 찾았다고 세일럼은 말했다. 결국 그들은 100만 달러를 요구하는 첼시 콘도를 찾았다. 세일럼은 가격을 995,000달러로 낮추기 위해 협상을 벌였고, 그들은 거래를 성사시켰다. 맨션세(Mansion Tax)는 고급 부동산 판매에 대한 세금의 줄임말로, 일반적으로 거래 마감 시 일회성 지불 형태로 부과되며, 현금이 부족한 지방 정부가 새로운 자금 출처를 모색함에 따라 더욱 보편화되고 있다. 뉴욕에서 구매자는 일반적으로 맨션 세금을 지불한다. 로스 앤젤레스 및 샌프란시스코와 같은 다른 시장에서는 판매자가 일반적으로 그러한 수수료를 지불해야한다. 종종 유권자들에게 인기 있는 이 세금은 부동산 업계와 비즈니스 그룹의 격렬한 반대에 직면해 있으며, 그들은 그러한 조치가 주거용 부동산 시장을 마비시킬 것이라고 말한다. 그 영향은 종종 훨씬 더 미묘하다. 데이터에 따르면 신규 맨션세는 주택 판매 건수에 중요하지만 단기적인 영향을 미치는 경향이 있으며, 세금이 발효되기 전에 거래가 몰리고 그 후 몇 달 동안 거래가 억제된다. 그런 다음 시장이 정상화되기 시작한다. 로스앤젤레스를 예로 들어 보겠다. 2023년 4월 저렴한 주택과 노숙자 예방을 위한 기금을 마련하기 위해 법안 ULA라고 불리는 새로운 맨션세가 발효된 이래로 논란의 여지가 있는 이 법은 도시의 고급 주택 시장을 침체시킨 것으로 널리 비난을 받아왔다. ULA는 500만 달러 이상의 주거용 및 상업용 부동산 판매자에게 4%의 세금을 내도록 요구한 반면, 1,000만 달러 이상의 부동산 판매자는 5.5%를 납부하도록 했다. (임계값은 매년 인플레이션에 따라 조정된다.) "L.A.의 고급 주택 시장이 벽에 부딪혔다"고 캘리포니아의 사양 주택 개발업자 사이먼 제임스(Simon James)는 말했다. "많은 부분이 ULA와 관련이 있었습니다." 부동산 감정사 조나단 밀러가 수집한 데이터에 따르면, 이 법률이 시행된 첫 달에 500만 달러가 넘는 로스앤젤레스 부동산 매매 건수는 전월 90건에서 4건으로 급감했다. 그는 ULA가 시행되기 전에 매도자들이 서둘러 거래를 성사시켰다고 말했다. 그는 "이 세금이 시행되기 전에 흥분이 고조되었습니다."라고 말했다. 지역 중개인에 따르면 많은 소유주가 ULA가 폐지되거나 변경될 것이라는 희망으로 주택을 시장에 내놓는 것을 미루면서 고급 주택 매매 건수는 몇 달 동안 낮은 수준을 유지했다. 이는 2023년 로스앤젤레스 버드 스트리트에 6개 침실의 견본 주택을 완공한 기업가 데이비드 알렉산더리안의 경우였다. 그는 "시장에 내놓기까지 6~7개월을 기다렸다"고 말했다. 결국 그는 법률이 폐지되는 것을 포기하고 주택을 2,450만 달러에 매물로 내놓았다. 마사지 룸과 퍼팅 그린이 있는 약 11,000제곱피트 규모의 집이 8월에 2,100만 달러에 팔렸을 때, 알렉산더리안은 저택세와 양도세로 총 약 125만 달러를 내야 했고, 이로 인해 그의 수익이 크게 줄었다고 그는 말했다. 그는 "이것은 매우 불공평한 세금입니다."라고 말하며 L.A.에서 앞으로 어떤 프로젝트도 하지 않겠다고 다짐했다. 점차적으로 L.A.의 고급 매장 판매량이 다시 증가하고 있다. 2024년 7월에는 500만 달러 이상의 주택 판매가 25건 발생했는데, 이는 2023년 7월의 두 배 이상이며 2022년 7월보다 약간 감소한 수치이다. "처음에는 사람들이 뭘 해야 할지 몰랐고, 너무 혼란스러웠다"고 L.A. Compass의 부동산 중개인 Tomer Fridman은 ULA에 대해 말했다. 요즘에는 세금이 협상에서 더 중요한 역할을 할 가능성이 높으며 구매자와 판매자가 세금을 분담하는 경우도 있다. "이제 대화를 나눠야 합니다." L.A.의 하이엔드 시장(고부가가치 제품을 중심으로 하는 시장)은 여전히 높은 금리, 치솟는 화재 보험 비용, 전국적인 주택 판매 둔화와 씨름하고 있다. 맨션세의 지속적인 영향은 세금이 부과될 때를 대비한 가격 임계값 바로 근처의 거래에 미치는 경향이 있다. 뉴욕의 셰이크(Sheikh)와 같은 일부 구매자는 그러한 수수료를 최소화하거나 지불하지 않기 위해 애를 쓴다. 뉴욕에서 그것은 995,000달러 또는 998,000달러의 가격표가 많다는 것을 의미한다고 Christie's International Real Estate Group의 부동산 중개인 Leslie Hirsch는 말했다. 뉴욕은 더 높은 맨션세가 시작되기 전에 거래가 급증하는 것을 보았고, 몇 달 만에 매출이 정상화되었다. 맨션세(Mansion Tax)는 상업 거래에도 적용되는데, 이는 수년 동안 일부 지역에서 존재해 왔다. 1989년 뉴욕주는 구매자에게 100만 달러 이상의 주택 구매에 대해 1%의 고정 세금을 내도록 요구하기 시작했다. 그것은 그 이후로 맨션세의 출발점으로 남아 있었고, 뉴요커들은 100만 달러로 맨해튼의 작은 아파트를 산다는 점을 감안할 때 그 이름이 기만적이라고 불평하게 되었다. 다른 나라에서 온 사람이 맨션세에 대해 말하면 그들은 의자에서 떨어지며 '맨션을 본 적이 있습니까?'라고 말한다면서 뉴욕의 오랜 부동산 중개인 레너드 스타인버그(Leonard Steinberg)는 말했다. 최근에는 1970 년대 이래로 상업용 부동산 가치가 하락하고 주정부 자금이 크게 감소하는 가운데 도시가 새로운 자금 출처를 모색함에 따라 더 많은 맨션 세금이 제안되거나 확대되었으며, 종종 다른 유형의 세금을 제한하는 주(state)법과 결합되었다. "지역 지도자들은 선택의 여지가 거의 없는 상태에서 엄청난 압박을 받게 될 것"이라고 Urban-Brookings Tax Policy Center의 주 및 지방 세금 정책 전문가인 Richard Auxier는 말했다. "돈이 다 떨어졌는데, 또 뭘 할 건가요?" 뉴욕시 데이터에는 뉴욕주 1% 맨션세와 200만 달러 이상의 주택에 대한 뉴욕시의 추가 세금이 모두 포함된다. LA는 인플레이션을 조정하기 위해 2024년 6월 30일 이후에 마감되는 거래에 대해 맨션세가 적용되는 시점의 임계값을 높였다. 이전에는 500만 달러와 1,000만 달러였다. 2019년 뉴욕시는 200만 달러 이상의 주택 구매자에 대해 2,500만 달러 이상의 주택에 대해 최대 3.9%까지 부가된 가격 수준에 맞춰 인상하는 추가 맨션세를 부가했다. 샌프란시스코의 유권자들은 2008년 이후 네 차례의 양도세 인상안을 승인했다. 2020년에는 최소 1,000만 달러 이상의 주택 판매에 대한 세율을 두 배로 인상하는 발의안 I을 승인했으며, 2,500만 달러 이상의 주택 판매자는 이제 6%를 납부한다. 모두가 성공한 것은 아니다. 100만 달러 이상의 부동산 구매에 대한 시카고시의 부동산 양도세를 부분적으로 인상하고자 했던 시카고의 '시카고 홈 가져오기(Bring Chicago Home)' 주민투표는 지난 3월 부결되었다. MTA 대변인에 따르면 뉴욕시의 맨션세는 대중 교통 자금을 지원하는 데 도움이 되며, 메트로폴리탄 교통국(MTA—Metropolitan Transportation Authority)은 2023년에 자본 프로젝트를 위해 멘션세로 3억 4,510만 달러를 징수한다. 지난 8월, MTA는 인프라 업그레이드를 위한 20억 달러를 마련하기 위해 맨션세 수입으로 뒷받침되는 부채를 매각하기 시작할 것이라고 발표했다. 그러나 전국 각지에서 시행되는 대부분의 새로운 조치들은 주택 위기를 해결하는 것을 목표로 하고 있다. 노숙자 인구의 급격한 증가, 저렴한 주택의 부족, 소득 불평등의 증가는 많은 지역에서 맨션세를 반대하는 여론을 흔드는 데 도움이 되었다고 ULA 법안 초안 작성에 참여한 옥시덴탈 대학의 도시 및 환경 정책 교수인 피터 드라이어는 말했다. 워싱턴 D.C.를 포함한 7개 주가 맨션세의 한 형태를 가지고 있다고 조세 및 경제 정책 연구소(Institute on Taxation and Economic Policy)의 지방 세무 정책 책임자인 카몰리카 다스(Kamolika Das)는 말한다. "부동산 붐으로 가장 큰 이익을 얻은 사람들에게 세금을 부과하는 것은 주택 위기를 해결하는 꽤 매력적인 방법이다"라고 드라이어는 말했다, ULA가 통과된 후 "여기서도 난항없이 가능할까?” 샌프란시스코에서 원조안은 시의 일반 기금에 들어가지만 임대료 구제와 저렴한 주택을 위한 것이다. 시 주택안정기금감독위원회(Housing Stability Fund Oversight Board)의 6월 보고서에 따르면, 2021년 1월부터 2024년 3월 사이, 원조안은 3억 2,400만 달러를 모금했다고 밝혔다. 이 중 2억 300만 달러 이상이 새로운 저렴한 주택 이니셔티브를 추진하고 샌프란시스코 주민들에게 긴급 임대료 구제를 제공하는 데 사용되었으며, 여기에는 550세대 이상의 새로운 저렴한 주택을 건설하기 위한 5개 부지 매입이 포함된다고 보고서는 밝혔다. 로스 앤젤레스에서 ULA 수입은 House LA Fund로 들어가며 약 70 %는 저렴한 주택 프로그램에, 30 %는 노숙자 예방에 사용된다. 드라이어 등의 보고서에 따르면 4월 현재 795채의 저렴한 주택 건설을 촉진하기 위해 5,470만 달러의 ULA 기금이 제안되었으며, 약 11,000명이 ULA가 지원하는 긴급 임대료 지원을 받을 수 있도록 승인되었다. 6월과 8월 사이에 1,500명 이상의 사람들이 퇴거 소송에서 법률 서비스를 받았다고 드라이어는 말했다. 정부는 맨션세가 얼마나 많은 돈을 가져올지 예측할 때 초기의 기복을 예측하지 못하는 경우가 많다고 밀러는 말했다. 예를 들어, Measure ULA는 연간 거의 10억 달러를 모금할 것으로 예상되었다. 하지만, 발효 시점부터 10월 초까지 623건의 거래에서 약 4억 300만 달러를 벌어들이는 데 그쳤다. '우리는 분주히 움직이고 있다.' L.A.의 새로운 맨션세(New Mansion Tax)로 인해 판매자는 거래 마감 시한에 쫓기게 되었다. 드라이어는 ULA가 도입된 후 "처음 몇 달 동안은 세금 수치가 우리가 예상했던 것과는 전혀 달랐다"고 인정했다. 그는 그 주된 원인을 부동산 업계가 "기본적으로 이 조치에 반대하여 파업을 하고 있기 때문입니다.”라고 말했다, “한동안은 효과가 있었지만 결국 사람들은 부동산을 팔아야 했습니다." 뉴욕시가 2019년 맨션세를 인상했을 때도 비슷한 패턴이 나타났다. 밀러의 데이터에 따르면 인상이 시행되기 한 달 전인 2019년 6월에는 맨해튼에서 200만 달러 이상 판매된 건수가 전월 355건에서 661건으로 급증한 후 2019년 7월에는 164건으로 급감했다. "법안이 제정되기 직전에 약간의 혼란이 있은 후 거래량이 급격히 감소했다"고 Steinberg는 회상했다. 12월이 되자 판매 건수는 정상으로 돌아왔고 심지어 2018년 12월의 수치를 넘어섰다. 이제 뉴욕 구매자들은 세금에 익숙해져 있다. "이제는 일상이 되었습니다"라고 Starr Associates의 부동산 변호사 Shaun Pappas는 말했다. 노스캐롤라이나의 종양학자 숀 왕(Sean Wang) 박사가 맨해튼의 피에드아테르(pied-à-terre)를 찾기 시작했을 때, 그는 뉴욕에 맨션세가 있다는 사실을 몰랐다. 지난 8월, 그는 미드타운에 있는 원베드룸에 98만5050달러를 지불했다. 그는 세금을 피한 것이 "행운"이라고 느낀다고 말했지만, 그의 선택은 그것과 거의 관련이 없었다. 무엇보다도 그는 그가 본 많은 아파트와 달리 남향 콘도에 여분의 절반 욕실이 있다는 것이 마음에 들었다. 적절한 아파트에 대해 "나는 100만 달러 이상을 지불할 준비가 되어 있었다"고 55세의 왕은 말했다. 맨션세는 "사소한 기여 요인"이었다. 왕 박사와 마찬가지로 대부분의 구매자들은 맨션세를 피하는 것보다 적절한 주택을 찾는 데 더 집중하고 있다고 중개인들은 말했다. "구매자가 1%의 지불금 때문에 꿈의 부동산을 잃을 것이라고 생각하지 않습니다"라고 뉴욕과 로스앤젤레스에서 일하는 Compass의 Salem은 말했다. 샌프란시스코의 부동산 중개인 콤파스(Compass)의 니나 하트바니(Nina Hatvany)는 세금이 조금만 반영된다고 말했다. "아무도 나에게 '내가 팔면 이 큰 세금을 낼 것이기 때문에 비싼 집을 사지 않을 것'이라고 말한 적이 없다"고 그녀는 말했다. 그녀는 그것이 작용할 때 몇 가지 상황이 있다고 말했다. 예를 들어, 주택 소유자가 집을 개조하고 임시로 거주하기 위해 집을 구입하는 것을 고려하는 경우 높은 판매 비용이 방해가 될 수 있다. 2020년 맨션세를 확대한 워싱턴 주에서도 판매자들은 소비세에 거의 관심을 기울이지 않는데, 이는 부분적으로 주택 가격이 수년 동안 꾸준히 상승했기 때문이다. "사람들이 그것을 지불하는 것을 즐기지 않는다는 것 외에는 문제가 되지 않았다"고 시애틀 에이전시의 부동산 중개인 젠 카메론은 말했다. 구매자와 판매자는 맨션세를 내지 않기 위해 다양한 전술을 시도하며, 특히 세금이 시작되거나 증가하는 가격 임계값의 정점에 있는 주택의 경우 더욱 그렇다. 허쉬와 그녀의 동료 하워드 모렐(Howard Morrel)은 왕이 결국 매입한 뉴욕 주택을 나열했는데, 구매자를 유인하기 위해 의도적으로 100만 달러 미만으로 가격을 책정했다. "그들이 세금을 피할 수 있다면, 그것은 우리의 목록을 흑백으로 차별화합니다"라고 부동산 중개인 Hirsch는 말했다. UCLA Lewis Center for Regional Policy Studies의 Shane Phillips는 맨션세와 같은 조치를 고려하고 있는 지역사회에 대해 정부에 전부 아니면 전무의 임계값이 아니라 지출된 1달러당 실효세율이 점진적으로 증가하는 한계세를 시행할 것을 조언한다. 그렇게 하면 "발생하는 이러한 이상한 역치 효과"를 피할 수 있을 것이라며, 이를 "비효율적이고 낭비적"이라고 말했다. 맨션세 정치학의 또 다른 도전은 자금이 어떻게 배분되는가 하는 점이라고 조세 정책 전문가인 오시어(Auxier)는 말한다. 모아진 돈은 부동산 시장에 따라 변동하기 때문에 특정 프로그램에 대한 지원금을 예측하기 어렵다.


4.양도세와 부동산 시장

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...판매 데이터에 따르면 100만 달러 수준 바로 아래에서 거래가 상당히 많이 이루어졌다.

뉴욕시는 가치가 100만 달러를 초과하는 부동산 거래에 "맨션세"를 부과한다. Mansion Tax: The Effect of Transfer Taxes on the Residential Real Estate Market (NBER Working Paper No. 20084 ) 에서 Wojciech Kopczuk 과 David Munroe는 이러한 세금이 부동산 거래 가격과 세금 임계값 주변의 거래량 수준에 미치는 영향을 연구한다. 그들은 또한 거래세를 부과하는 뉴욕과 뉴저지의 주택 시장 데이터를 연구하고 세금이 적용되는 가격대에서 주택 판매를 방해한다는 증거를 발견했다. 일부 판매자는 거래 가격을 낮춰 임계값 아래로 떨어뜨리고, 다른 판매자는 전혀 판매하지 않기로 선택하는 것으로 보인다. 뉴욕시에서 부동산이 999,999달러에 팔리면 맨션 세금이 부과되지 않지만 100만 달러에 팔리면 부과되는 세금은 10,000달러이다. 이는 세금 일정에서 "노치—급격하게 변화하는 지점"를 나타낸다. 거래 가치의 사소한 변화도 세금 부담의 개별적 증가를 유발할 수 있다. 놀랍지 않게도 판매 데이터는 100만 달러 수준 바로 아래에서 상당한 거래가 뭉쳐 있음을 보여준다. 또한 100만 달러 수준 바로 위에서 "누락된 판매"도 보여준다. 다른 가격 범위의 판매 건수를 기준으로 이 임계값 바로 위에서 예측할 수 있는 거래 건수와 비교하면 판매 건수가 너무 적다. 저자들은 2003년에서 2011년 사이에 뉴욕에서 이러한 누락된 거래가 2,800건 발생했을 것으로 추정하는데, 이는 100만 달러에서 104만 달러 사이의 가격 범위에서 발생했을 거래 건수와 동일하다. 그들은 어떤 경우에 부동산이 100만 달러가 조금 넘는 가격에 팔릴 경우, 매도자가 시장에서 매물을 빼거나 임대를 통해 매도를 연기할 수 있다고 추측한다. 저자들은 "비교적 큰 한계에 적용되는 이 1% 세금이 거래의 0.7%를 없앴다"고 결론지었다. 결과적으로 세금은 부과된 세금보다 더 많이 시장 가격을 왜곡할 수 있다. 예를 들어, 100만 달러짜리 부동산에 대한 세금이 10,000달러인 경우에도 일부 판매자는 세금을 피하기 위해 최대 20,000달러의 할인을 제공할 수 있다. 저자들은 또한 세금이 "해체 효과"가 있다고 강조한다. 그들은 "세금의 노치 디자인은 노치에 가까운 가치의 주택 시장을 파괴할 수 있다"고 썼다. 잠재적인 납세자가 부동산 시장에서 매물을 판매하지 않음으로써 시장에 참여하지 않을 수 있는 것처럼 시장에 참여하지 않을 수 있는 선택권이 있을 때, 노치 거래세는 잠재적인 구매자와 잠재적인 판매자 간의 생산적인 매칭을 파괴할 수 있다. 


5.해리스의 부유세

부유한 해리스 지지자는 부유세 제안을 '경제 킬러'라고 부른다. 하지만, 그녀는 여전히 그것을 지지한다고 말한다. 마크 큐반은 카말라 해리스를 자기 자신보다 더 잘 알고 있을 것이다. 부유한 사업가이자 TV 유명인인 그는 부통령이 실현되지 않은 자본 이득에 대해 절대로 세금을 부과하지 않을 것이라고 맹세한다. 그러나 해리스 부통령은 부유세에 찬성하며 마음을 바꿀 기미를 보이지 않고 있다. 현실 점검은 "억만장자 최소 세금"을 둘러싼 것인데, 이는 소득의 정의를 확장하여 팔리지 않은 자산에 대한 이익을 포함하도록 할 것이다. 1억 달러 이상의 재산을 가진 가구는 전체 자산의 증가를 포함하여 "총" 연간 소득의 최소 25%를 빚지게 된다. 새로운 세금은 또한 이들 가구 중 다수에 대한 이른바 '스텝 업 인 베이시스(step up in basis)', 즉 자산이 상속인에게 넘어갈 때 과세 대상 이익을 제거하는 정책을 무효화할 것이다. 바이든 대통령은 지난해 예산안에 이 세금을 제안했고, 해리스 부통령은 지난 8월 다른 증세 목록과 함께 이를 승인했다. 그녀는 선거 유세에서 이를 확인했고, 구체적인 내용을 피하는 평소 습관을 깼다. "나는 억만장자의 최저한세와 기업들이 공정한 몫을 지불하는 것을 지지한다"고 그녀는 지난달 뉴햄프셔 주 노스햄프턴에서 열린 집회 참석자들에게 말했다. 큐반은 이 세금의 대상이 되는 희귀 계층에 속하며, 그가 지지하는 민주당 후보가 서류상 이득에 세금을 부과할 것이라고 말한 것을 믿을 수 없다. 해리스 캠프의 공식 대리인인 그는 지난 주말 피닉스에서 열린 타운홀 행사에서 이 아이디어를 일축했다. "어떤 사람들은 자본 이득에 대해 미실현 이득세가 있을 것이라고 생각합니다. 없다, 없다"고 군중에게 말했다. 그는 억만장자 최저한세에 대한 소문을 들었을 때 "공황에 빠졌다"며 "경제 킬러"라고 불렀다. 그러나 그는 관중들에게 "카말라가 그것을 알고 있다"며 "당신은 그녀가 그것에 대해 이야기하는 것을 듣지 못했다"며 긴장을 풀라고 촉구했다. 그는 폭스 뉴스 라디오에서 "그런 일은 일어나지 않을 것"이라는 자신의 믿음을 되풀이했다. 그러나 해리스 캠프는 수요일 성명에서 여전히 세금을 지지한다고 말했다고 블룸버그 뉴스는 전했다. 그녀는 또한 자신의 억만장자 최저한세를 바이든 버전과 어떤 식으로든 구별할 것인지에 대해서는 언급을 거부했다. 이는 이 부유세가 11월 5일 투표에 부쳐진다는 것을 의미한다. 큐반은 해리스 부통령의 계획이 틀렸지만, 그의 불신을 탓하기는 어렵다. 그녀의 제안은 역사적인 과세 한도를 없애고 더 많은 미국인의 자산에 세금을 부과할 수 있는 문을 열어줄 것이다. 납세자들은 매년 회계사를 고용하여 자산의 시장 가치와 한 해 동안 얼마나 증가했는지 계산해야 한다. 비금융자산의 경우 가치평가에 대한 분쟁이 수년간 지속될 것이다. 납세자는 실제 금융 소득이 없더라도 세금을 납부하기 위해 다른 자산을 매각해야 할 수도 있다. 우리가 보기에 이 세금은 또한 위헌이다. 1920년 아이스너 대 매콤버(Eisner v. Macomber) 사건 이후 입법자들은 100년 넘게 연방 부유세를 회피해 왔는데, 이 사건에서 대법원은 미실현 이익은 소득으로 간주되지 않으며 수정헌법 제16조에 따라 과세될 수 없다고 판결했다. 제안된 억만장자 최저한선은 서류상 이득에 대해 자체적으로 과세하는 대신 자산과 소득을 한데 묶어 그 금지를 피하기 위한 것이지만, 동일한 선례가 적용되어야 한다. 가장 큰 위험은 입법자들이 적격 납세자 풀을 점진적으로 확대할 것이라는 점이다. 일단 부유세가 도입되면, 엄청난 양의 재산을 보유하고 있는 1억 달러 미만의 가구에까지 부유세를 확대하는 것이 정치적으로 그리 어렵지 않을 것이다. 큐반은 최저한세를 견딜 수 있지만, 그것은 수많은 다른 사람들을 처벌할 것이다.


6.노동당 정부의 중산층 강타

스타머의 첫 번째 예산안은 저소득층에게 세금을 부과하지 않겠다는 약속을 어겼다. 카말라 해리스(Kamala Harris)는 지난주 영국 노동당의 일부 자원봉사자들이 그녀를 대신해 선거운동을 하기 위해 미국으로 날아갔다는 사실이 드러나면서 곤욕을 치렀다. 그러나 더 큰 당혹감은 수요일 노동당이 미국인들에게 진보적 통치가 어떤 것인지를 상기시키는 예산안을 발표했을 때 찾아왔다. 요컨대, 중산층을 포함한 많은 세금 인상이 있다. 재무장관 레이첼 리브스(Rachel Reeves)는 정부 수입이 이미 1940년대 이래 국가 생산에서 차지하는 비중이 가장 높은 시기에 향후 5년 동안 매년 약 362억 파운드의 추가 세금을 부과하여 영국 경제에 쐐기를 박았다. 미국인들은 그 수익이 어디서 오는지에 특히 주의를 기울일 것이다. 노동당은 7월 선거 전에 '노동자들'에 대한 세금을 인상하지 않겠다고 약속했다. 키어 스타머(Keir Starmer) 총리와 리브스(Reeves) 장관은 후보 시절 소득에 대한 세금 인상 및 노령 수당을 명목상으로 하는 국민보험 급여세(National Insurance Payroll Tax)를 제외했다. 그들은 자본 이득과 상속에 대한 세금, 임시 거주자의 해외 투자 소득에서 새로운 수입이 나올 것이라고 약속했다. 그들은 확실히 후자를 흡수하고 있다. 자본 이득에 대한 세율은 납부자의 소득세 범위에 따라 10% 또는 20%에서 18% 또는 24%로 증가한다. 자영업자들은 소상공인의 매각률이 10%에서 18%로 높아지면서 타격을 입는다. 스타트업 등 비상장 주식 매각으로 인한 이익에 대한 과세 기준은 1,000만 파운드에서 100만 파운드로 낮아진다. 주로 금융업에 종사하는 고임금 근로자인 외국인은 영국 거주 기간이 짧아지면 글로벌 투자 소득에 대한 영국 세금을 납부하게 되며, 너무 오래 체류할 경우 영국 상속세를 납부해야 할 수 있다. 그러나 리브스는 이 모든 것에 충분한 수익이 없다는 것을 뒤늦게 깨달았다. 그녀의 예산안은 자본이득세 증가로 2025-30년 동안 88억 파운드가 거둬들일 것으로 추산하고 있는데, 이 기간 동안 총 1,790억 파운드의 새로운 세금이 늘어날 것으로 예상되며, 외국인에 대한 과세는 130억 파운드에 불과할 것으로 예상된다. 사모펀드에 대한 대폭적인 세금 인상은 모든 정치적 좌파의 토템이며, 5년에 걸쳐 3억 파운드를 모금한다. 이것들은 거의 확실하게 과대 평가되었다. 리브스 재무부는 이 세금이 행동에 영향을 미치지 않을 것이라고 가정한다. 전 세계의 많은 증거에 따르면 자본에 대한 세율이 높을수록 투자자가 자산을 더 오래 보유하거나 다른 곳에 투자할수록 수익이 감소한다. 그리하여 세금은 중산층을 강타한다. 노동당은 예산안 기간 동안 급여세를 1,220억 파운드로 인상할 예정이다. 리브스 장관과 스타머 수상은 고용주가 내는 세금의 일부만 13.8%에서 15%로 늘리고, 세금이 적용되는 소득 기준을 낮추기 때문에 선거 공약을 어기는 것이 아니라고 주장한다. 그러나 진지한 경제학자라면 누구나 노동자들이 이 세금을 더 낮은 임금의 형태로 낸다는 것을 안다. 그 대가로 영국 유권자들은 더 많은 정부 지출과 부채를 얻게 될 것이다. 리브스 의원은 예산안 기간 동안 3,620억 파운드의 추가 지출과 내년 회계연도가 시작되는 4월까지 260억 파운드의 보너스를 지급하기 위해 예산안을 탕진하고 있다. 이는 정부 예산과 국민건강보험(NHS)에만 2,550억 파운드가 투입되는 금액이다. 위험은 자본세가 저축과 투자에 대한 끔찍한 인센티브를 창출하기 때문에 경제 성장을 감소시킬 것이라는 점이다. 노동당이 중산층의 임금에 세금을 부과하는 이유는 노동당이 자신들의 터무니없는 지출 약속을 감당할 돈이 있는 곳이기 때문이다. 이것은 영국 유권자들이 "부자"에 대한 세금에 투표한다고 생각했기 때문에 엄청난 정치적 미끼와 전환이다. 그들의 미국인 사촌들은 경고를 받았다.



참고문헌

Millennial Inheritances May Look Different Than Expected // The projected $68 trillion wealth transfer from Baby Boomers to Millennials could be smaller, and arrive in unconventional forms. By Dhara Singh

What Are ‘Mansion Taxes’ and Why Do Real-Estate Pros Hate Them So Much? // A look at what’s behind the transfer taxes, and how they actually affect local housing markets. By Candace Taylor

The Harris Wealth Tax vs. Mark Cuban // The wealthy Harris supporter calls the proposal an ‘economy killer.’ She says she still supports it. By The Editorial Board

Britain’s New Labour Government Whacks the Middle Class // Starmer’s first budget breaks his promise not to tax lower incomes. By The Editorial Board

Transfer Taxes and the Real Estate Market by  Laurent Belsie

Will Bequests Attenuate the Predicted Meltdown in Stock Prices When Baby Boomers Retire? By Andrew B. Abel