부동산과 경제

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목차  

1.신규 주택 판매 감소와 반증
2.주택 시장은 불황, 경기는 아직...
3.주택 재고 근래들어 최고
4.주택 시장 디플레이션에 빠지나...
5.주택 가격 하락에도 시장은 건재한가?
참고문헌






1.신규 주택 판매 감소와 반증

부동산 시황에 들어가 주택 매매, 가격, 재고, 그리고 신규 주택 매매라는 세 가지 지표 중 마지막 지표를 소개한다. 이 지표들은 세 가지 지표 중 가장 중요한데, 시끄럽고 많은 수정이 이루어졌지만 모든 주택 지표 중 가장 앞서 나가기 때문이다. 따라서 향후 1년 이상 경제에 미칠 수 있는 근본적인 상승 또는 하락 압력을 파악할 수 있다. 또한, 신규 주택 건설은 기존 주택 매매보다 훨씬 더 큰 영향을 미친다. 5월 신규 주택 판매는 9만 9천 채 감소한 62만 3천 채를 기록했다. 3년 만에 최고치를 기록했던 4월 신규 주택 판매는 74만 3천 채였는데, 이는 -2만 1천 채 하향 조정되었다. 아래 그래프에서는 단독 주택 허가 건수(빨간색, 오른쪽 눈금)도 함께 보여주는데, 약간 뒤떨어지지만 훨씬 덜 복잡하다.

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두 가지 모두 지금까지 범위가 제한적이었다. 이번 달 신규 주택 매매는 해당 범위의 하단에 가까웠고, 허가 건수는 2년 만에 최저치를 기록했다. 같은 2.5년 동안 가격 또한 정체되었다가 전년 대비 -1%~5% 수준으로 매우 완만한 디플레이션을 보였다. 절대적인 수치로 보면 이러한 추세는 지난달에도 이어졌다. 5월 신규 단독주택 중간 가격은 15,200달러 상승하여 426,600달러를 기록했지만, 이는 지난 2.5년과 비교했을 때 평균 수준이다.

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반면, 이는 지난 2년간 신규 주택 중간가격의 전년 대비 상승률 중 두 번째로 높은 8.1% 상승으로, 디플레이션 추세가 종식될 가능성을 시사한다. 아래 그래프는 신규 주택의 전년 대비 상승률의 한 달 및 분기 평균을 어제 발표된 FHFA(연방 주택 금융청) 및 Case Shiller 지수의 전년 대비 상승률과 비교한 것이다.

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2018년 이전(그림에 표시되지 않음) 에는 일반적으로 시계열이 함께 움직였다. 그 이후로는 보시다시피 2021-22년을 제외하고 기존 주택의 중간 가격이 신축 주택의 중간 가격보다 상당히 더 크게 상승했다. 재조정이 이루어지려면 두 가격이 수렴하기 시작해야 하며, 실제로 그럴 가능성이 있다. 끝으로, 4월의 약간의 감소 이후, 판매 중인 주택 재고는 7,000채가 늘어나 507,000채에 달해 또 다른 팬데믹 이후 최고치를 기록했다.

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이는 과거 경기 침체가 매출 감소뿐만 아니라 신규 주택 판매 재고(빨간색, 오른쪽 눈금)도 지속적으로 감소한 후에 발생했기 때문에 중요하다. (건설업체가 철수하면서)

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요약하자면, 5월 신규 주택 매매는 약세를 보였지만 이는 경기 침체를 의미하는 것은 아니며, 사실 기존 주택 가격 상승의 지속적인 둔화와 비교했을 때 이번 달 가격이 상대적으로 견고했던 것은 시장이 지속적으로 재조정되고 있음을 보여주는 가장 적절한 지표이다.


2.주택 시장은 불황, 경기는 아직...

전반적으로 오늘 아침의 주택 허가, 착공 및 건설에 대한 보고서는 수년간 낮은 수치를 기록하는 추세를 이어가고 있지만, 하락 추세는 완화될 가능성이 있다. 허가 건수(아래 그래프에서 금색)는 -39,000건 감소하여 연간 기준 1,354건을 기록한 반면, 소음이 더 큰 착공 건수(파란색)는 70,000건 증가하여 연간 기준 1,428건을 기록했다. 특히 소음이 가장 적은 착공 건수(빨간색)는 팬데믹 이후 최저치에 매우 근접해 있다. 가장 소음이 적고 가장 많은 신호를 전달하는 지표인 단독주택 착공 건수(빨간색)는 1,000건 증가하여 연간 기준 870,000건을 기록했다.

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위 그래프에서 팬데믹 이후 최고치를 기준으로 허가 건수와 단독 주택 허가 건수를 100으로 정규화하고 착공 건수도 동일하게 적용한 반면, 3개월 최고치 평균을 사용한 결과, 착공 건수는 최고치 대비 20.0%, 허가 건수는 29.5%, 단독 주택 허가 건수는 30.0% 감소했다. 지난달과 비교하여, 위의 세 가지 지표 모두의 팬데믹 이전의 역사적 절대 수준을 보면 현재 정점 대비 하락 수준은 지난 50년 이상 대부분의 경기 침체 초기 수준과 유사하다는 것을 알 수 있다. 다만 1991년과 2007 금융위기기의 두 경우에는 50% 이상 하락했다.

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전년 동기 대비 % 기준으로 허가 및 착공 건수의 급격한 감소는 일반적으로 전년 동기 대비 10% 이상이며 경기 침체에도 지속되었다.

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대조적으로 현재 허가 건수는 전년 대비 5.7% 감소했고, 단독 주택 허가 건수는 7.9% 감소했으며, 소음이 심한 착공 건수는 실제로 12.9% 더 높다(매우 낮은 2024년 7월 비교 대비). 확실히 주택의 경제적 영향을 가장 잘 보여주는 "실제" 척도는 건설 중인 주택(아래 그래프의 파란색)이다. 이번 달 건설 중인 주택은 지난달 4년 만에 최저치에서 1,000채 증가한 연간 1.357채를 기록했다. 최고치 대비 21.9% 감소한 수치이다(그래프는 단독 주택 허가 건수와 비교한 것으로, 두 건 모두 팬데믹 이후 최고치를 100으로 정규화했다).

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확실히, 건설 중인 주택이 이 정도까지 감소했을 때는 이미 경기 침체가 시작된 후였다. 유일한 예외는 1980년대 후반으로, 경기 침체 전 감소율이 -28.2%였고, 2007년은 경기 침체 전 감소율이 -25.6%였다. 주택 가격의 급격한 하락이 아직 경기 침체를 초래하지 않은 한 가지 이유는 다른 내구재 구매, 특히 자동차 구매가 이러한 추세를 따르지 않았기 때문이다. 아래 그래프는 팬데믹 이전 건설 중인 주택(파란색)과 자동차 및 경트럭 구매(금색, 분기 평균)의 과거 전년 대비 변화율을 보여준다.

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1981년 "더블딥" 경기 침체를 잠깐 제외하면, 경기 침체가 시작되기 전 여러 분기 동안 자동차 구매는 ​​전년 대비 감소했다. 하지만 2008년 대침체의 경우 약 2%에 불과했다. 이와 대조적으로, 올해 현재까지 승용차와 경트럭 구매는 전년 대비 소폭 증가하고 있다.

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올해 지금까지 절대적인 경차 판매 추세는 변동이 없다. 만약 4분기에도 이러한 추세가 바뀌지 않는다면, 현재 부족한 자동차 부문의 전년 동기 대비 판매 감소 신호가 나타날 가능성이 크다. 끝으로, 건설 중인 주택(빨간색)과 경기 침체 시작 전 일반적으로 가장 먼저 나오는 매물(금색)과 주택 건설 고용(파란색)을 건설 중인 주택과 비교해 봅시다. 이달 초 발표된 급여 보고서에서 중요한 수정 사항이 있었다.

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주택 건설 고용은 예상치 못한 상황으로 치닫고 있다. 수정된 수치에 따르면 3월 이후 매달 감소했지만, 총 -0.3%에 불과했다. 반면, 지난달 신규 단독주택 매물 수는 또 한 번 최고치를 기록했다. 경기 침체가 시작될 무렵에는 세 가지 지표 모두 전년 대비 마이너스를 기록할 것으로 예상한다. 올해 말쯤이면 그럴 가능성도 있다.


3.주택 재고 근래들어 최고

주택 시장은 경제적 중요성에도 불구하고 당밀처럼 느리게 움직이는 경향이 있다. 특히 가격 측면에서는 더욱 그렇다. 매도자들은 더 일찍 매도했다면 얻을 수 있었던 가상의 이익과 비교해도 손실을 감수하기 꺼려하기 때문이다. 물론, 팬데믹으로 인해 시장 전체가 완전히 마비되었다. 사실상 모든 시장이 폐쇄되었던 시기가 있었기 때문이다. 이제야 비로소 시장이 재조정되고 있다. 연준이 2022년 금리 인상을 시작한 이후, 주택담보대출 금리도 3%에서 6~7%대로 급등하여 현재까지 유지되고 있다. 주택담보대출 금리가 금리에 연동되어 기존 주택 매매는 연간 400만 채까지 급감했으며, 지난 3.5년 이상 동안 대체로 ±20만 채의 범위 내에서 유지되었다.

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7월에도 이러한 범위 내 움직임이 지속되어 연간 기준으로 401만 채(파란색, 오른쪽 축)가 판매되었다. 신규 주택 판매(회색, 왼쪽 축)도 마찬가지로 감소하여 연간 기준으로 625,000~725,000채 사이에서 안정세를 보였다. 지난 몇 년간 주목할 만한 추세는 신규 주택과 기존 주택 시장의 재균형이다. 기존 주택 재고는 10년 넘게 시장에서 사라졌으며 (아마도 부재 임대 주택 소유주들이 점점 더 많은 재고를 구매한 것도 한몫했을 것이다), 팬데믹 기간 동안 이러한 현상이 더욱 가속화되었다. 이로 인해 매물 부족 현상이 심각해졌고, 이는 구매자들 간의 입찰 경쟁과 가격 급등으로 이어졌다. 시장의 재균형을 위해서는 무엇보다 재고가 최소한 코로나19 이전 수준으로 증가하고, 가격 상승세가 둔화되거나 심지어는 완전히 하락해야 한다. 즉, 매매량 자체보다는 기존 주택의 중간 가격과 재고가 주택 시장의 지속적인 재균형에 대해 알려주는 정보가 훨씬 더 중요했다. 재고의 장기적 감소는 2022년에 최저점을 기록했다. 이 시계열은 계절 조정이 되지 않으므로 전년 대비로 분석해야 한다. 7월 재고는 1,000건만 증가했지만, 더 중요한 것은 재고가 마침내 2020년 같은 달 수준을 넘어 5,000건 증가했다는 것이다.

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그럼에도 불구하고 2020년 이전 재고는 일반적으로 170만~190만 대 범위였다. 즉, 만성적인 부족 현상은 줄어들고 있지만 여전히 존재한다. 하지만 더 중요한 것은 가격에 어떤 일이 일어났고, 또 계속 일어나고 있는가 하는 것이다. 아래 그래프에서 볼 수 있듯이, 신규 주택의 평균 가격(회색, 왼쪽 축, 계절 조정 없음)은 2019년 6월부터 2022년 6월까지 거의 40% 상승한 후, 2025년 6월까지 약 -7% 하락했다. 한편, 기존 주택의 평균 가격(파란색, 오른쪽 축, 계절 조정 없음)은 어제 보도된 바와 같이 2019년 7월부터 2022년 7월까지 약 45% 상승했고, 올해 7월까지는 5% 더 상승했다.

![[Pasted image 20251102103220.png]]

계절 조정을 하지 않은 상태에서, 보통 YoY% 변동폭은 지난 12개월 동안 최대 변동폭의 절반 미만일 때 정점(또는 저점)이 발생한다. 지난 12개월 동안의 비교 결과는 다음과 같다.
7월 4.2%
8월 3.1%
9월 2.9%
10월 4.0%
11월 4.7%
12월 6.0%
1월 4.8%
2월 3.6%
3월 2.7%
4월 1.8%
5월 1.3%
6월 2.0%

어제 발표된 7월 보고서에 따르면, 평균 가격의 전년 동기 대비 변화율은 1년 전보다 0.2%에 불과했다. 아마도 여전히 가격 상승이 완화될 것 같고, 더 중요한 것은 재고가 마침내 2020년 수준을 넘어설 것으로 기대한다. 이번 달에는 두 가지 모두 발생했다. 재고가 마침내 2020년 수준을 넘어섰고, 더 나아가 계절 조정 측정법을 적용한다면 기존 주택 가격이 올봄 어느 시점에 정점을 찍었다가 하락하기 시작했다고 결론지을 수 있을 것이다. 그럼에도 불구하고 기존 주택 가격은 2019년 대비 약 50% 상승한 반면, 신규 단독 주택 가격은 30% 미만으로 하락했다. 즉, 7월 기존 주택 매매 보고서가 시장의 지속적인 재균형을 확인시켜 주었지만, 아직 갈 길이 멀다는 것을 의미한다.


4.주택 시장 디플레이션에 빠지나...

지난주 전년 대비 기존 주택 가격은 0.2% 상승하는 데 그쳤다. 계절 조정이 이루어지지 않은 수치이기 때문에, 실제 가격 정점은 올봄 초쯤이었음이 분명하다. 어제 신규 주택 가격은 계속해서 하락하는 모습을 보였다. 오늘 아침 연방주택국(FHFA)과 S&P 케이스 쉴러(Case Shiller)가 발표한 주택 매매 보고서는 주택 시장이 디플레이션에 빠졌음을 최종적으로 확인시켜 주었다. 계절 조정 기준으로, 6월까지 3개월 평균 케이스-쉴러 전국 지수(아래 그래프의 하늘색)는 -0.3% 하락했고, FHFA 구매 지수는 -0.2% 하락하여 이전 보고서의 하락률과 동일한 수준을 기록했다. FHFA 지수(아래 그래프의 파란색)는 3개월 연속 하락세를 보였고, 케이스-쉴러 지수(회색)는 4개월 연속 하락했다. 

![[Pasted image 20251102103249.png]]

다시 말해, 2월 이후 주택 가격 지수는 실제로 디플레이션을 보였다. FHFA 지수는 -0.7%, 케이스 쉴러 지수는 -1.2% 감소했다.

![[Pasted image 20251102103306.png]]

전년 동기 대비 기준으로 두 지수의 가격 상승률은 케이스 쉴러 지수의 경우 1.9%, FHFA 지수의 경우 2.7%로 계속해서 감소했다. 그러나 이는 케이스 쉴러 지수의 2023년 5개월을 제외하고 두 지수 모두 2012년 이후 가장 낮은 전년 동기 대비 증가율이었다.

![[Pasted image 20251102103332.png]]

주택 가격이 CPI의 주거 부문보다 12~18개월 앞서기 때문에, 이는 해당 기간 동안 주택 가격 상승세가 지속될 것임을 강력히 시사한다. 다음은 위와 동일한 그래프(/2.5 배율)에 전년 대비 CPI 기준 주택 소유자 등가 임대료(빨간색)를 더한 것이다.

![[Pasted image 20251102103426.png]]

케이스-쉴러 지수와 FHFA 지수가 이 범위에 있었던 마지막 시기는 2007 금융위기를 제외하고 1990년대였으며, 당시 주택 소유자 등가 임대료는 2.5%-3.5% 범위였다(최근 CPI 보고서 기준 4.1%). 마찬가지로, 그래프는 신경 쓰지 않겠지만, Apartment List에서 7월 말에 발표한 최신 "전국 임대 보고서"에 따르면 전년 동기 대비 임대료 상승률은 정확히 0%였다. 현재 주택 시장의 모든 국면은 저점(판매, 인허가, 착공)에 근접했거나, 하락세(가격, 건설, 고용, 신규 분양)를 보이고 있다. 올해 초 잠깐 상승세를 보인 후, 지난 몇 달 동안 산업 생산 또한 정체되어 있었다. 2001년과 2008년에는 미국 경제의 두 생산 부문(생산 및 서비스) 모두 마이너스 성장을 기록했지만, 이후 경제는 급격히 확장되었다. 2025년 8월 29일에 소비자들의 상품 구매가 소폭 증가함을 확인할 수 있어 아직 경기 불황 국면은 오지 않은 것 같다.


5.주택 가격 하락에도 시장은 건재한가?

정부 폐쇄에도 불구하고, 연방주택국(FHFA)은 오늘 아침 재차 주택 매매 지수를 발표했다. S&P 케이스 쉴러 지수는 민간 기관에서 발행하는 지수이기 때문에 이 지수도 발표되었다. 이 두 지수와 전미부동산협회(NAR)의 기존 주택 매매 보고서를 통해, 우리는 여전히 주택 시장의 90%에 대한 가시성을 확보하고 있지만, 신규 주택 매매와 건설에 어떤 영향을 미치는지는 아직 미지수이다. 지난 몇 달 동안 주택 가격은 절대적인 디플레이션을 보였다. 오늘 아침 발표된 8월까지의 보고서는 엇갈린 메시지를 담고 있다. 케이스 쉴러 전국 지수(아래 그래프에서 회색)는 -0.3%(계절적 변동 없음, 계절 조정 시 0.2% 상승) 하락했지만, FHFA 구매 전용 지수(파란색)는 0.4% 상승했다.
![[Pasted image 20251102103509.png]]

전년 대비 기준으로, 케이스 쉴러 지수의 가격 상승률은 1.5%로 계속 둔화되었고, FHFA 지수의 전년 대비 변동률은 2.3%에 머물렀다. 이는 케이스 쉴러 지수의 2023년 5개월을 제외하고 두 지수 모두 2012년 이후 가장 낮은 전년 대비 상승률이다.
![[Pasted image 20251102103529.png]]

이번 달 상승세로, FHFA 지수의 경우 정점 대비 주택 가격 지수의 실제 디플레이션은 -0.1%로 감소했고, 케이스-쉴러 지수는 -0.9% 하락했다. FHFA 지수의 정점은 3월이었고, 케이스-쉴러 지수(회색)는 2월이었다. 주택 가격이 CPI의 주거 부문보다 12~18개월 앞서기 때문에, 이는 해당 기간 동안 주택 가격 상승률이 적어도 느리게나마 계속 둔화될 것임을 시사한다. 다음은 위와 동일한 그래프(/2.5 배율)에 전년 대비 CPI 기준 주택 소유자 등가 임대료(빨간색)를 더한 것이다.
![[Pasted image 20251102103548.png]]

케이스-쉴러 지수와 FHFA 지수가 2007 금융위기를 제외하고 이 범위에 있었던 마지막 시기는 1990년대였으며, 당시 주택 소유자 기준 임대료는 2.5%-3.5% 범위였다(최근 CPI 보고서 기준 3.8%였으며, 이는 2021년 가을 이후 가장 낮은 수치였다). 한편, Nick Gerli의 자료를 통해 RealPage에서 발표한 유사한 지표에서도 올해 3분기 임대료가 실제로 하락했으며, 전년 동기 대비 마이너스(-)를 기록했다. (그는) 이는 일자리 증가 둔화와 이민 감소(혹은 완전히 역전된 것일까?) 때문일 가능성이 높다고 밝혔다.
![[Pasted image 20251102103610.png]]

지난 두 달 동안 주택 시장의 모든 단계가 저점(판매, 인허가, 착공)에 도달했거나 그 근처에 있거나, 하락세(가격, 건설, 고용, 그리고 신규 분양 주택)에 있다는 추론이 가능하다. 주택 시장은 여전히 ​​침체되어 있고, 매매는 정체되어 있지만 반드시 하락하는 것은 아니며, 적어도 가격은 지속적으로 하락하고 있다. 





참고문헌

By NewDealdemocrat  


5월 신규 주택 판매 감소, 하지만 가격은 견고, 재조정을 시사하는 증거 더 많아

주택 시장은 여전히 ​​불황에 빠져 있습니다. 왜 아직까지 불황이 오지 않았을까요?

기존 주택 가격 상승이 멈췄고, 재고가 마침내 2020년 수준을 넘어섰습니다.

주택 판매 지수 반복 발표, 주택 시장이 디플레이션에 빠졌다는 최종 확인

주택 매매 반복은 지속적인 디플레이션(Case Shiller) 대비 안정화(FHFA)를 보여줍니다(최신 그래프로 업데이트)