카인의 후예

목차

1.시장에 맡겨라
2.불경기와 시장 개입 가부
3.사회 주택의 허와 실
4.그로헤 필살기
참고문헌




1.시장에 맡겨라
 
독일에서 임대주택 공급을 늘리고 싶다면 국가 규제보다는 시장 원리에 더 의존해야 한다. 독일의 주택 시장은 공급 부족 상태이며, 특히 대도시 지역에서는 임대 아파트를 구하는 것이 점점 더 어려워지고 있다. 주택 부족 현상을 보여주는 대표적인 지표 중 하나는 과밀 주거 가구 비율이다. 통계적으로, 가구 구성원 수가 방 개수를 초과할 경우 과밀 주거로 간주된다. 2013년 독일 도시 지역의 과밀 주거 가구 비율은 10.4%였지만, 이후 꾸준히 증가하여 2023년에는 16.6%에 이르렀다. 과밀 주거 환경에 처한 많은 가구들이 이사를 원하지만, 적합한 주택을 찾지 못하고 있다. 과밀 현상 외에도 주택 시장의 공급 부족을 나타내는 다른 징후들이 있다. 많은 사람들이 새로운 직장 때문에 다른 도시로 이사해야 하기 때문에 아파트가 필요하다. 때로는 아파트를 구하기가 너무 어려워서 그 직장을 포기하는 경우도 있다. 경제적 관점에서 볼 때, 이러한 상황은 이중으로 해롭다. 주택은 기본적인 재화이다. 더욱이, 성공적인 경제 발전을 위해서는 사람들이 가장 생산적인 곳에서 일할 수 있어야 한다. 특히 구조적 변화가 주로 도시 지역에서 새로운 가치 창출 잠재력을 만들어낼 때, 그곳에 주택이 충분히 공급되는 것이 매우 중요하다. 그렇지 않으면 이러한 잠재력은 실현될 수 없다. 원칙적으로 정상적인 주택 시장이라면 이러한 상황에 반응할 것으로 예상된다. 주택 부족과 임대료 상승은 투자자들이 더 많은 주택을 짓거나 자가 소유 아파트를 임대용으로 전환하도록 유도해야 한다. 하지만 가격 통제, 임대료 동결 및 기타 규제로 인해 임대료 인상이 엄격하게 제한되기 때문에 임대료는 공급 부족 변화에 제한적으로만 반응한다. 특히 기존 임대 계약의 경우 더욱 그렇다. 이는 전체 주택 시장의 기능을 저해한다. 실제로 자신에게 너무 큰 아파트에 살고 있는 사람들은 현재의 낮은 임대료를 새로운 임대 계약의 높은 임대료로 바꾸는 것이 부담스럽기 때문에 이사를 꺼린다. 임대료 규제는 투자자들이 신규 아파트를 짓는 것을 꺼리게 만드는 요인이기도 하다. 게다가, 투자자들은 임대 아파트를 콘도미니엄으로 전환하고 있다. ifo 연구소의 연구에 따르면, 이후 위헌 판결을 받은 베를린의 임대료 상한제는 주택 공급의 급격한 감소를 초래했다. 임대료 규제 완화, 나아가 기존 임대료까지 규제 완화하는 것이 문제 해결책일까? 비판론자들은 임대료가 급격히 상승하면 저소득층에게 큰 부담이 될 것이라고 지적한다. 하지만 이 문제는 해결 가능하다. 정책 입안자들은 주택 보조금과 같은 소득 기반의 맞춤형 지원책을 통해 도움이 필요한 가구를 지원할 수 있다. 이러한 방식으로 사회적 불평등을 초래하지 않고 임대 시장의 문제점을 바로잡을 수 있다. 물론 두 번째 문제, 즉 정치경제적 문제가 있다. 독일 가구의 약 58%를 차지하는 기존 세입자들은 소득 수준에 관계없이 영향력 있는 이해집단이다. 임대료 상한제를 완화하면 이들에게 불리하게 작용하는 반면, 집주인들은 이득을 보게 된다. 기존 세입자들은 이미 거주할 곳이 있는 반면, 규제 완화가 주로 주택을 찾는 사람들에게 도움이 되기 때문에 규제 완화에 반대할 강력한 동기가 있다. 따라서 정책 입안자들은 주택 부족 현상을 악화시킬 것을 알면서도 임대료를 규제하는 경향이 있다. 정책 입안자들이 할 수 있는 다른 일은 무엇일까? 주택 건설을 장려하기 위해 특별 감가상각 공제와 같은 인센티브가 효과적일 수 있다. 이러한 인센티브는 성장 기회법에 포함되어 있지만, 확대될 여지가 있다. 둘째, 건설 비용을 줄이기 위해 건축 기준을 재검토해야 한다. 셋째, 당국이 일정 기간 내에 처리하지 않은 건축 허가 신청은 자동으로 승인된 것으로 간주해야 한다. 넷째, 건설 용지를 더 많이 확보해야 한다. 임대료 통제를 완화할 의지가 없다면, 최소한 임대료 체납 시 강제 집행 수단을 개선해야 한다. 독일에서는 임대료 체납 시 강제 집행이나 퇴거 조치가 어렵다는 점이 주택 시장 투자자들을 주저하게 만드는 요인이다. 여섯째, 임대인들도 기여할 수 있다. 예를 들어, 매우 큰 아파트에 거주하는 기존 세입자에게 이사 나가고 젊은 가족에게 자리를 내어주면 보너스를 제공하는 방안을 고려해 볼 수 있다. 아파트가 다시 임대될 때 임대료가 더 높아지면 모두에게 이익이 될 것이다.


2.불경기와 시장 개입 가부
 
주택 부족, 치솟는 임대료 – 독일 부동산 시장이 침체에 빠졌다. 어떻게 상황을 반전시킬 수 있을까? 흔히 그렇듯 모든 것이 서로 연결되어 있기 때문에 , 미하엘 포이틀랜더는 독일의 전반적인 경제 불균형과 그 문제점에 대한 진단으로 발표를 시작한다. 관료주의는 지나치게 지식화되었고, 에너지 가격은 너무 높으며, 다가오는 선거는 정치적 불확실성을 야기하고 있다는 것이다. 바이에른 부동산 협회(BFW)의 연례 리셉션은 희망의 순간이 될 것으로 예상되었다. 거의 3년 동안 부동산 업계는 위기에 처해 있었다. 처음에는 금리 충격, 그 다음에는 건축 자재와 숙련공 비용의 폭등, 그리고 수요 부진이 겹쳤다. 파산과 경영난이 끊이지 않았다. 참석자들과 기업가, 그리고 부동산 협회들은 부동산 시장의 회복을 간절히 바랐고, 쾰른에 있는 독일 경제 연구소(IW)의 주택 정책 전문가인 포이틀랜더가 희망적인 소식을 전해줄 것으로 기대되었다. 그러나 포이틀랜더는 참석자들의 바람을 들어주지 않았다. 어찌 다를 수 있겠는가? 오랫동안 기다려온 상승세는 서두르지 않고 있다. 뮌헨에 위치한 ifo 연구소의 보고서에 따르면, 11월과 12월에 주택 건설 회사의 절반 이상이 수주 부족을 호소했다. ifo 연구소의 설문 조사 전문가인 클라우스 볼라베는 "주택 건설 위기가 이제 만성화되었다"고 직설적으로 말한다. 금리 인하에도 불구하고 주요 과제들이 여전히 남아 있으며, 새로운 동력이 없다면 시급히 필요한 주택의 영구적인 부족 사태가 발생할 가능성이 높다. 이로써 우리는 이번 선거 운동에서 중요한 역할을 할 것으로 예상되는 문제, 즉 많은 정치인들이 "이번 10년의 사회적 이슈"라고 부르는 문제에 대해 논의하게 된다. 독일에서 주택 가격이 다시 저렴해지려면 어떻게 해야 할까? Voigtländer의 보고서에 따르면, 2023년 3분기부터 2024년 3분기까지 독일 7대 도시의 임대료는 7.2% 상승했다. 주변 지역의 임대료 상승률도 4.6%로 상당한 수준이었다. 이러한 임대료 상승은 신규 건설의 급격한 감소에 기인한다. Voigtländer는 2024년에 건설된 신규 아파트가 29만 채를 조금 넘는 수준에 그쳤으며, 이는 실제 수요의 77%에 불과하다. 연방 정부 역시 이러한 영향을 체감하고 있다. 사회주택 지출이 급증하고 있는 가운데, 정부는 2024년에 주택 보조금 및 주거비에 110억 유로 이상을 지출했다. 주택 건설 부진은 주요 도시와 주변 농촌 지역 주민들에게 특히 큰 타격을 주고 있다. 공급은 줄어드는 반면 수요는 증가하고 있다. 임대료는 특히 베를린과 포츠담에서 계속해서 상승하고 있다. 부동산 컨설팅 회사인 불비엔게사(Bulwiengesa)에 따르면, 프랑크푸르트 지역에서 알가우 지방의 켐프텐에 이르기까지 남부 지역 거의 전체가 만성적인 주택 부족에 시달리고 있다. 분석가들에 따르면, 주택 건설 부진의 주요 원인은 높은 토지 가격과 건설 비용이다. 심지어 2026년까지 신규 아파트 건설량이 약 17만 5천 채에 불과할 것으로 예측하기도 한다. 이는 주택난을 더욱 악화시키고 임대료를 더욱 끌어올릴 것이다. 미하엘 포이틀란더는 임대료 상승 압력에서 한 줄기 희망을 본다. 그는 임대료가 오르면 건설 및 투자 수익성이 다시 높아진다고 말한다. 이는 독일의 주택 매매 가격 상승에도 도움이 되므로, 주택 소유주와 부동산 중개인에게는 희소식이다. 부동산 가격은 한때 약 10%까지 급락했지만, 이후 독일 전역에서 완만하게 상승했다. 온라인 포털 임모벨트(Immowelt)의 데이터에 따르면 1월부터 12월까지 가격은 약 3% 상승했다. 반면, 잠재적 구매자와 건축업자에게는 주택담보대출 금리가 적정 수준에 안착했다는 점이 긍정적이다. 덕분에 계획을 세우기가 더 수월해졌다. 주택담보대출 중개인인 클라인 박사에 따르면, 10년 만기 주택담보대출의 최저 금리는 연중 3% 안팎에서 변동했으며, 변동폭은 0.5%포인트 미만이었다. 가장 최근 금리는 2.98%였다(2024년 12월 16일 기준). 금리는 하락 추세이다. 독일 부동산협회(IVD)에 따르면, 현재 주택과 아파트를 매수할 수 있는 좋은 기회는 주로 주요 상업지구 외곽 지역에서 찾아볼 수 있다. 수요도 회복세를 보이고 있는데, 협회 회장인 디르크 볼토르프는 특히 주거용 부동산에 대한 관심도가 다시 높아지고 있다고 언급했다. 구매자에게 유리한 점은 다음과 같다. 현재 콘도미니엄 가격은 예년에 비해 더 많은 사람들이 감당할 수 있는 수준으로 책정되고 있으며, 특히 중소도시에서 이러한 경향이 두드러진다. 부동산 포털 ImmoScout24의 이사인 게사 크록포드에 따르면, 개인 간 거래의 경우에도 가격 협상을 통해 8~11%까지 가격을 낮출 수 있는 여지가 있다. 단, 할인율은 지역과 매물의 상태에 따라 달라진다. 주택담보대출 회사인 닥터 클라인의 이사인 미하엘 노이만 역시 지금이 주택 구매에 적절한 시기라고 생각한다. 그는 내년에도 가격이 계속 상승할 것으로 예상하며, 따라서 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 기회는 곧 사라질 것이라고 믿는다. 노이만은 "특히 에너지 효율 등급이 낮은 오래된 주택들은 최근 몇 달 동안 가격이 크게 하락했습니다."라고 말한다. 하지만 구매자는 에너지 효율을 높이기 위한 개조 비용도 고려해야 한다. 흥미롭게도 독일 부동산 시장에 대한 외부의 시각은 독일 내부의 시각보다 더 낙관적인 경우가 많다. 컨설팅 회사 PwC와 도시토지연구소(Urban Land Institute)가 공동으로 실시한 국제 "트렌드 연구"에서 베를린, 프랑크푸르트, 뮌헨, 함부르크를 비롯한 독일 주요 도시들이 매우 좋은 성과를 보였다. 전문가들은 향후 3~5년간 시장 회복세가 지속될 것으로 전망하고 있다. "지정학적으로 불확실한 시기에도 불구하고 독일 부동산 시장은 높은 유동성 덕분에 외국인 투자자들에게 여전히 매력적이다."라고 PwC 독일 부동산 부문 책임자인 토마스 바이스는 말한다. 그는 2025년에 "새로운 투자 사이클이 시작될 것"이라고 낙관적으로 전망한다. 예를 들어 프랑크푸르트는 디지털화와 대규모 데이터 센터 건설, '친환경 부동산', 토지 이용 개선, 재생 에너지로의 전환 등 투자자들에게 점점 더 중요해지는 요소들의 혜택을 특히 많이 받고 있다. 부동산 시장의 최종 방향은 정치적 우선순위에 크게 좌우된다. 그러나 독일의 차기 집권당이 누구인지, 그리고 어떤 연립정부가 구성될지가 불확실한 상황에서 이러한 우선순위는 여전히 불투명하다. 임대료 규제 연장뿐만 아니라 에너지 효율 기준, 히트펌프 보조금, KfW(독일 연방 기금) 지원 조건 등도 논쟁의 대상이다. IW 전문가인 포이틀랜더는 연립정부의 조기 해산으로 인해 많은 프로젝트가 중단되었다고 말한다. 건축법(BGB) 개정안과 건설 절차 간소화를 위한 E형 건축법 도입과 같은 중요한 개혁안들은 새 선거 이전에 시행되지 못할 가능성이 높다. 하지만 포이틀랜더는 한 가지 분명한 사실을 지적한다. 현재 상황은 더 이상 지속될 수 없다는 것이다. 그는 "구조적인 문제들이 신규 주택 건설을 저해하고 있다"고 말한다. 이러한 문제에는 주마다 다른 건축법규, 과도한 화재 안전 규제, 그리고 당국의 번거롭고 때로는 여전히 아날로그 방식으로 운영되는 허가 절차 등이 포함된다. 따라서 차기 정부는 "건설 규제 완화를 시급히 추진해야 한다"고 강조한다. 경제 회복 가능성이 완전히 사라진 것은 아니다. 하지만 새 정부가 들어설 즈음에는 봄이 이미 지나갔을 수도 있다. 그리고 그때가 되더라도 첫 번째 개혁 조치가 효과를 발휘하기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 주택 건설 회사의 5.4 %가 수주량이 부족한 상황이다. 이것이 추세일까? 불확실하다.


3.사회 주택의 허와 실
 
신규 건설은 붕괴되고 임대료는 폭등했지만, 사회주택의 경우 부동산 위기는 진정한 기회를 제공한다. 제시카 쇼트는 문턱을 넘기 전에 심호흡을 했다. 온라인 광고는 너무 좋아서 믿기 어려울 정도였다. 63제곱미터, 방 두 개, 발코니, 바닥 난방까지 갖춘 이 아파트의 기본 월세는 400유로 남짓이었다. 정말일 리가 없었다. 쇼트는 트리어에서 아파트를 구하려고 1년 반 동안 애쓰고 있다. 33세인 그녀는 아홉 살 아들을 둔 싱글맘이다. 현재 두 사람은 23제곱미터 크기의 원룸 아파트에서 살고 있는데, 그게 그들이 감당할 수 있는 전부이다. 쇼트는 의료공학을 전공하며 병원 IT 부서에서 학생 인턴으로 파트타임으로 일하고 있다. 수입이 넉넉하지 않다. 아파트 구하는 일은 너무나 힘겹다. 문의하고 거절당하고, 또 문의하고 거절당하는 과정이 반복된다. 온라인 포털에서는 그나마 적당한 매물조차 찾기 어렵다. 쇼트는 대부분의 임대료가 감당할 수 없을 정도로 높았고, 집주인들은 연락조차 하지 않는 경우가 많았다고 말한다. 트리어 시는 마침내 그녀에게 주택 수당 증명서를 발급해 주었고, 이로써 쇼트는 공공 보조금을 받는 아파트로 이사할 수 있게 되었다. 그녀는 온라인 포털에서 마타이저 숲 근처의 환상적인 위치에 있는 좋은 매물을 발견했다. 자연 보호 구역 가장자리에 있는 신축 건물로, 근처에는 어린이집, 초등학교, 쇼핑센터가 있고, 트리어 시내까지 가는 버스도 정기적으로 운행한다. 많은 독일인들이 꿈꾸는 행운이 찾아왔다. 금리 인상 이후 주택 시장은 침체기를 겪어왔지만, 독일 8대 도시의 임대료는 2023년 하반기에 다시 8.2% 상승했다. 예산이 넉넉한 사람들도 많은 지역에서 원하는 아파트를 찾기가 어렵다. 매물 하나에 최대 1,000명이 지원하는 경우도 있고, 추첨을 통해서만 집을 볼 수 있는 경우도 있다. 저소득층을 위한 공공주택은 어떨까? 사실상 꿈도 꿀 수 없다. 사회주택연합의 계산에 따르면 독일에는 사회주택이 91만 채 부족하며, 2030년까지 200만 채가 더 필요할 것으로 예상된다. 난민 유입으로 이러한 부족 현상은 더욱 심화될 가능성이 높다. 경제학자 페터 보핑거는 "저렴한 주택 부족은 정치적 안정을 위협한다"고 경고한다. 사민당( SPD ) 소속 클라라 게이비츠 장관은 거의 2년 반 동안 "21세기의 사회 문제"인 주택 문제에 전념해 왔다. 정부의 대응은 어떠했을까? 수많은 계획과 활발한 시민 운동은 있었지만, 실질적인 해결책은 부족했다. 게이비츠 재무장관은 사회주택 건설 활성화를 위해 2027년까지 약 180억 유로를 시장에 투입할 계획이다. 여기에 연방 주 정부의 추가 자금 지원도 포함된다. 해당 부처는 사회주택 분야의 "르네상스"와 "역사적인 증가"를 자축하고 있다. 실제로 2023년에는 거의 5만 채의 사회주택 건설이 승인되어 전년 대비 20% 증가했지만, 목표치의 절반 수준에 불과하다. 통계를 자세히 살펴보면 상황은 훨씬 더 심각하다. 공공주택 수는 작년에 107만 채로 줄어들었는데, 20년 전에는 그 두 배가 넘었다. 사회주택이란 임대료가 비용 충당 임대료 , 즉 임대인이 자본 비용과 유지 보수 비용을 충당하는 데 필요한 금액을 초과해서는 안 된다는 것을 의미한다. 임대료는 임대인이 비용 증가를 입증할 수 있는 경우에만 인상될 수 있다. 문제는 수십 년 후 이러한 아파트들이 사회주택 지위를 잃게 된다는 점이다. 임대인은 더 이상 고정 가격으로 임대할 의무가 없어지고 일반 시장에 매물로 내놓을 수 있게 된다. 평균적으로 매년 약 7만 채의 아파트가 임대료 규제 대상에서 제외되는데, 이는 새로 건설되는 사회주택 수보다 훨씬 많은 수치이다. 동시에 현재 건축 허가 발급 건수는 평소보다 훨씬 적다. 3월에는 작년 같은 달보다 약 5분의 1가량 감소했다. 설령 허가가 나더라도 건설 비용이 너무 높아 착공까지 오랜 시간이 걸린다. 하지만 건설 시장의 위기는 사회주택에 있어서는 어쩌면 마지막 기회가 될 수도 있다. 많은 민간 신축 프로젝트가 더 이상 수익성이 없거나 잠재적 구매자에게 너무 비싼 반면, 국가 보조 사회주택은 투자자들의 관심을 다시 얻고 있다. 높은 금리와 건설 비용 때문에 오늘날 개발업자들은 평방미터당 약 20유로의 임대료를 책정해야 한다. 이는 대부분의 세입자에게 너무 높은 금액이다. 따라서 아예 짓지 않는 것이 더 나을 수도 있다. 반면, 사회주택은 정부 보조금이 지급되기 때문에 투자 가치가 있다고 하노버 페스텔 연구소의 경제학자이자 이사인 마티아스 귄터는 말한다. "점점 더 많은 민간 투자자들이 사회주택에 투자하고 있는데, 이는 사회주택이 여전히 수익성이 있는 유일한 주거용 부동산 유형이기 때문입니다." 얀 아이텔 역시 이러한 계산을 알아차렸다. 그는 비가 내리는 금요일, 트리어에 서 있었다. 안개는 모젤 강변의 포도밭 위로 하얀 담요처럼 덮여 있었다. 프랑스군이 1999년까지 대규모 병영을 유지했던 카스텔노 마테이스 주거 지역에는 이제 아이를 둔 가족, 은퇴자, 학생들이 살고 있다. 아이텔은 새로 지어진 아파트 건물 세 동을 가리켰다. 그는 임프린집(Immprinzip)이라는 회사에서 동료들과 함께 이 건물들을 설계하고 건축했다. 언뜻 보기에는 짐작하기 어렵겠지만, 이 건물들은 정부 보조금이 지원되는 사회주택이다. 회색 콘크리트 건물은 이제 그만. 에이텔은 하이브리드 목재 건축 방식을 사용하여 지은 현대적이고 에너지 효율적인 건물을 선보인다. 그리고 제시카 쇼트와 그녀의 아들은 이제 이러한 집 중 하나에 살고 있다. 그들은 마침내 그 문턱을 넘었고, 계속 머물 수 있게 되었다. 일반적으로 저소득층은 이런 아파트를 감당하기 어렵다. 하지만 이곳에서는 쇼트 씨와 같은 세입자들이 평방미터당 약 6유로만 지불한다. 6유로라고? 그게 수익성이 있다고? 아이텔은 이타주의자가 아니다. 그는 자신의 프로젝트 개발 회사로 돈을 벌고 싶어 한다. 낮은 임대 수입에도 불구하고, 그에게는 사업이 수익성이 있다. 그는 트리어, 쾰른, 만하임에서 건설 사업을 하고 있는데, 그 이유는 정부 보조금을 받기 때문이다. 아이텔은 확신한다. 정부 지원 없이는 독일 건설업계에서 거의 아무것도 할 수 없다고.  

새로운 사회주택 건설에 수십억 달러를 투자하는 것은 연방 정부만이 아니다. 각 주 정부도 보조금을 제공하고 있다. 에이텔과 같은 투자자들은 주 개발 은행에 이러한 보조금을 신청할 수 있다. 주 개발 은행은 최대 10년 만기의 무이자 대출을 제공하며, 주거 공간과 세입자의 소득 수준에 따라 최대 50%까지 상환 보조금을 지원한다. 친환경 단열재 사용이나 에너지 효율 기준 준수 등을 위한 추가 대출도 신청할 수 있다. 투자자는 이러한 보조금을 받는 대가로 최소 10년 동안 사회주택을 공급해야 한다. 예를 들어, 에이텔이 트리어에 건설한 신축 건물들은 라인란트팔츠 투자구조은행(ISB)으로부터 상당한 지원을 받았다. 투자자는 평방미터당 3,050유로를 지원받았을 뿐만 아니라, 목재 혼합 구조 및 접근성 개선과 같은 특징에 대한 추가 보조금도 받았다. 이런 식으로 작동하는 거예요. 수백만, 때로는 수십억에 달하는 정부 지원금을 받는 대신 일시적으로 임대료를 낮추는 거죠. 에이텔에게는 황금 같은 기회이다. "이제 우리는 '자기자본의 15%만 투자하면 5~6%의 수익률을 올릴 수 있는' 프로젝트를 진행할 수 있습니다." 오랫동안 투자자들은 지자체가 신규 건축 부지를 제공할 때, 해당 지역에 최소 30%, 40%, 또는 50%의 사회주택을 건설해야 한다는 조건을 거는 것에 불만을 제기해 왔다. 그러나 이제는 이전에는 사회주택 사업에 전혀 관여하지 않았던 많은 건설 회사와 개발업자들이 이러한 재정적 기회를 인식하고 있다. 쾰른에 있는 독일경제연구소 (IW)의 주택 정책 전문가인 페카 자그너는 "투자자들에게 사회주택은 예측 가능한 수익과 높은 수준의 임대 안정성을 제공합니다."라고 말한다. 한편, 건설부 자료에 따르면 민간 기업(39%)이 건설하는 사회주택의 비율이 지방자치단체가 건설하는 비율(43%)과 거의 비슷한 수준이다. 이는 사회주택 건설 허가 신청 건수 증가 추세와도 일맥상통하다. 하지만 IW 전문가 사그너는 "주택 건설이 그 어느 때보다 공공 자금에 의존하고 있다. 공공 자금 없이는 거의 아무것도 불가능하다. 이는 사실상 국가 통제에 가깝다"고 경고한다. 에이텔 같은 부동산 개발업체들은 이런 상황에 전혀 문제가 없다고 생각한다. 오히려 그들은 보조금 제도의 혜택을 보고 있는데, 이 제도가 없다면 사회주택 건설은 완전히 붕괴될 가능성이 높다. 게다가 인내심을 갖고 기다리는 사람들은 두 배의 보상을 받는다. 임대료 통제 기간이 10년, 20년, 또는 30년으로 연장된 후에는 임대주들이 임대료를 시장 가격에 맞춰 점진적으로 조정하거나, 부동산을 훨씬 높은 가격에 매각할 수 있기 때문이다. 그렇다면 완벽한 해결책이라는 말인가요? 독일 세입자 협회 회장인 루카스 지벤코텐은 이에 동의하지 않는다. 그는 "정치인들이 아직 문제의 핵심을 해결하지 못했다"고 생각한다. 사회주택 재고를 안정화하는 것은 "돈만으로는 해결할 수 없는 전략적 과제"이며, "장기적으로 이러한 주택이 저렴한 가격으로 유지될 수 있는 방안"이 필요하다고 강조한다. 반면, 정책 입안자들이 투자자들에게 무기한 가격 통제를 가한다면 사회주택 건설은 제대로 시작조차 하기 어려울 것이다. 그렇게 되면 정책 입안자들은 저소득층 세입자를 지원할 다른 방법을 찾아야 할 것이다. 이러한 관점에서 볼 때, 일시적인 가격 통제는 차악으로 보인다. 하지만 다른 메커니즘도 작용하고 있다. 많은 사람들이 더 이상 공공주택 거주 자격이 없음에도 불구하고 공공주택에 살고 있다. 주택 수혜 자격 증명서를 발급받은 사람은 이론적으로 공공주택에 무기한 거주할 수 있다. 심지어 현재 부유해서 포르쉐 두 대를 소유하고 있더라도 말이다. 독일경제연구소(IW)는 빈곤선 이하 소득 가구 수를 기준으로 현재 사회주택의 약 54%가 부적절하게 배정되었다고 추산한다. IW의 건설 전문가인 랄프 헹거는 정치적 조치를 촉구하며 바이에른 주를 예로 들었다. 바이에른 주에서는 주택 수혜 증명서를 소지한 세입자가 표준 임대료를 지불하지만, 2년마다 주택 지원을 신청해야 하며, 이때 소득 심사를 받는다. 소득이 기준치를 초과하면 증명서가 취소된다. 헤세 주에는 주택 부족 문제를 해결하기 위한 여러 정책이 있다. 고소득 가구가 공공주택에 거주할 경우, 지역 시세와 공공주택 임대료의 차액을 보전하기 위한 추가 요금을 납부해야 한다. 그러나 많은 지역에서 시세보다 임대료가 낮은 실정이다. 따라서 이러한 세입자들에게는 이사가 경제적으로 이득이 되지 않으며, 이는 진정으로 주택이 필요한 사람들을 위한 공간이 마련되지 않는 결과를 초래한다. 따라서 바이에른 모델은 전국적인 주택 부족 문제를 해결하는 한 가지 방법이 될 수 있다. 그러나 녹색당은 사회주택에 대한 "큰 활력소"를 전혀 다른 분야, 즉 소위 "비영리 주택"에서 찾고 있는데, 이는 결국 국영 주택의 추가 확대로 이어질 가능성이 높다. 그 아이디어는 기업들이 영구적인 세금 감면과 보조금을 받는 대신, 비용을 충당하는 수준의 임대료를 책정해야 한다는 것이다. 이와 유사한 제도가 1990년까지 독일에서 시행되었지만, 당시 유럽 최대 주택공사였던 "노이에 하이마트"의 부패 스캔들 이후 폐지되었다. 개정된 모델은 실제로 집권 연립정부의 연정 협약에 포함되어 있으며, 지난 9월 연방 정부가 발표한 주택 공급 촉진 14개항 계획에도 언급되었다. 그러나 이 모델이 어떻게 시행될지, 그리고 보조금 재원은 어디에서 마련될지는 여전히 불분명하다. 관련 부처 간에도 이 문제에 대한 합의가 이루어지지 않았다. 더욱이 임대 아파트의 약 60%는 비영리 단체 자격을 얻을 수 없는 개인 소유이다. 따라서 건설부는 비영리 기관을 위한 축소된 버전의 프로그램을 검토 중인 것으로 보이지만, 실제로는 이번 회기 동안 프로그램 자체가 시행되지 않을 가능성이 더 높다. 이는 사회주택의 "르네상스" 라고 부르기에는 무리가 있다. 39 퍼센트 사회주택은 민간 기업이 건설한다.


4.그로헤 필살기
 
욕실용품 공급업체인 그로헤는 건설 경기 침체의 여파를 느끼고 있다. 수년간의 호황 이후 고객들이 구매를 망설이고 있으며, 심지어 회사가 목표로 내세운 물 절약 활동에도 참여하지 않고 있다. 7월의 습하고 흐린 날씨에, 라인강은 폭우로 불어나 있었다. 그럼에도 불구하고 빌코 폰 루이옌은 일부러 사람들의 시선을 끌려는 듯 노 젓는 배에 올라탔다. 독일 욕실용품 회사 그로헤의 후원을 받는 '팀 오션' 소속의 네덜란드인 루이옌과 그의 팀원 세 명은 홍보 투어 중이었다. 그들은 내년에 있을 큰 모험, 즉 샌프란시스코에서 하와이까지 태평양의 절반을 가로지르는 8주간의 노 젓기 여정을 위한 사전 연습을 하고 있었다. "네덜란드 일부 지역에서는 식수 공급이 한계에 다다라 더 이상 건설이 불가능합니다."라고 네덜란드에서 가장 유명한 모험가 중 한 명인 57세의 폰 루이옌은 말한다. 그는 이번 여정을 통해 노 젓는 보트도 세계의 바다를 건널 수 있다는 것을 보여줄 뿐만 아니라, 약간의 노력만 기울이면 사람에게 필요한 물의 양이 얼마나 적은지도 보여주고 싶어한다. 두 명의 운동선수가 두 시간마다 교대로 노를 젓는 동안 나머지 두 명은 잠을 잔다. 그리고 각자는 하루에 단 6리터의 물만 있으면 된다. 태양열 담수화 시설에서 생산할 수 있는 물이 바로 그 정도이기 때문이다. 야심 찬 해양 조정 선수들, 범람하는 라인 강, 그리고 "물 부족"이라는 슬로건 아래 욕실 용품 제조업체 그로헤가 후원하는 모습은 어딘가 어색해 보인다. 한편, 그로헤 독일 지사장인 마크 도브로는 "물 보호는 더욱 지속 가능한 미래를 위한 우리의 핵심적인 약속"이라고 강조한다. 하지만 독일에서 그로헤는 물 절약과는 거리가 멀고, 오히려 무분별한 낭비로 악명이 높다. 독일 자우어란트 지역에 위치한 이 중견 기업의 발언, 제품, 그리고 고객들의 행태 사이의 모순은 점점 더 심각해지고 있다. 확실히 그렇다. 그로헤는 물 소비에 대해 누구보다 잘 알고 있다. 독일인들은 식수의 대부분, 즉 하루 1인당 40리터 이상을 샤워와 목욕에 사용한다. 가뭄, 산불, 식수 부족에 대한 온갖 뉴스에도 불구하고 지난 10년간 물 소비량은 감소하기는커녕 오히려 증가했다. 그로헤는 이러한 추세에 일조하고 있다. 최근 수십 년 동안 욕실 업계에서 그로헤 그룹의 제품인 레인 샤워만큼 성공적인 혁신은 거의 없을 것이다. 넓고 평평한 샤워헤드는 물줄기를 부드럽게 폭포처럼 쏟아지게 만들어 마치 여름 샤워를 하는 듯한 기분을 선사한다. 분당 30리터의 물을 소비하면서도 말이죠. 이는 일반 핸드 샤워기의 밋밋한 물줄기보다 두 배나 많은 양이다. 그로헤(Grohe) 역시 기후 변화가 사업에 미치는 영향으로 어려움을 겪고 있다. 건설 산업이 호황을 누렸던 2022 회계연도에는 17억 8천만 유로의 사상 최고 매출과 1억 8천9백만 유로의 영업이익을 기록했다. 하지만 이후 상황은 역전되었다. 2024년 3월에 마감된 가장 최근 회계연도에는 매출이 20% 감소했고, 이익은 거의 90%나 급감한 2천3백만 유로를 기록했다. 그러나 도브로 CEO는 "올해에는 수요가 소폭 증가하면서 추세가 반전될 조짐을 보이고 있다"고 밝혔다. 무슨 일이 일어난 걸까? 정치적 상황이 전반적인 여건을 악화시켰고, 그로헤의 위기 대응 능력도 최적의 상태는 아니다. 부동산 시장에 관련된 모든 회사와 마찬가지로 그로헤도 현재 어려움을 겪고 있다. 금리와 건축 비용이 너무 높아 많은 사람들이 신규 건설을 꺼리고 있고, 리모델링 또한 주저하는 추세이다. 여기에 더해 그로헤의 누구도 예상하지 못했던 새로운 형태의 절약이 나타났다. 러시아가 우크라이나를 침공하고 많은 독일인들이 가스 부족을 우려하자 개인위생은 갑자기 정치적인 문제로 떠올랐다. 당시 로베르트 하베크는 "샤워 시간을 다시 크게 줄였다"고 말했다. 그는 5분이면 충분했다. 경제부 장관은 샤워 시간을 늘리는 사람은 에너지를 낭비하는 것이며, 러시아가 유럽을 에너지 위기의 혼란 속으로 몰아넣는 데 일조하는 것이라고 암시했다. 그리고 "난방 전환"에 대한 논쟁이 있었다. 이는 전국적으로 많은 난방 시스템을 가스에서 전기로 전환하려는 정치적 목표였다. 도브로는 사람들이 갑자기 난방 습관과 샤워 습관의 중요성을 깨달았다고 생각한다. "수요가 급격히 감소했습니다." 그로헤는 이러한 상황에 제대로 대비하지 못했고, 단호한 대응에 나서야 했다. 2023년 하반기, 그로헤는 독일 내 3,000명의 생산직 직원 중 1,000명이 근무하는 헤머 공장에 단축 근무를 도입했다. 하지만 그것만으로는 부족했다. 2024년 초, 인력 감축이 이어졌다. 뒤셀도르프 본사에서는 자발적 퇴직 프로그램을 통해 약 100명의 직원이 일자리를 잃었다. 도브로는 "수요 변화에 더 잘 대응하기 위해 비용 구조를 더욱 유연하게 만들어야 했습니다."라고 말했다. 직원들은 이제 이러한 조치들이 충분하기를 바라고 있다. 특히 이름이 거의 똑같은 경쟁업체의 사례를 보면, 그로헤가 더 잘 대비했더라면 지금과 같은 상황이 그렇게 위태롭지는 않았을 것이라는 생각이 든다. 

독일 슈바르츠발트 지역의 또 다른 주요 욕실용품 제조업체인 한스그로헤는 지금까지 위기를 훨씬 더 잘 헤쳐나갔다. 최근 매출이 감소하긴 했지만, 약 9% 감소한 14억 유로에 그쳤다. 전 세계 시장의 거의 15%를 점유하고 있는 두 경쟁업체의 이름이 같은 것은 우연이 아니다. 두 회사는 같은 가족의 두 분파에서 시작되었는데, 오래전에 갈등을 겪은 후 지금까지 치열한 경쟁 관계를 유지해 왔다. 모든 것은 가문의 가장인 한스 그로헤로부터 시작되었다. 그는 20세기 초 슈바르츠발트에서 한스그로헤(Hansgrohe) 회사를 설립했고, 훗날 장남 한스 2세에게 회사를 물려주었다. 둘째 아들 프리드리히 그로헤는 아버지의 허락을 받아 자우어란트 지역의 경쟁 업체를 인수하여 그로헤로 이름을 바꾸었다. 형이 젊은 나이에 세상을 떠나자 프리드리히는 슈바르츠발트로 돌아와 두 회사를 모두 경영했다. 초기에는 사업 분야를 나누어 그로헤는 배관 부속품에, 한스그로헤는 하수 처리 시스템에 집중했다. 이러한 협력 관계는 1968년까지 지속되었다. 그 후 프리드리히 그로헤의 이복형제이자 30살 어린 클라우스가 한스그로헤의 경영권을 물려받아 형과의 경쟁을 택했다. 클라우스 그로헤는 회사의 사업 방향을 욕실 설비로 전환하고 자우어란트 지역에서 형의 기업을 직접적으로 공격했다. 이후 두 회사는 경영진이 바뀌면서도 현재까지 끊임없이 경쟁을 이어오고 있다. 한스그로헤가 2024년에 그로헤보다 위기를 더 잘 헤쳐나가는 이유는 파트너 선택과 회사 구조 때문일 수 있다. 한스그로헤는 몇 년 전 미국 투자자가 지분을 인수했지만, 가족 구성원들은 여전히 회사 지분의 30%를 보유하고 있다. 반면 그로헤는 1999년에 금융 투자자들이 회사 지분을 완전히 인수했다. 약 20년 전, 당시 사민당(SPD) 당대표였던 프랑크 뮌테페링이 금융 투자자들을 "메뚜기 떼"라고 불렀던 사건이 화제가 되었다. 그 회사의 본사가 위치한 헤머는 그의 지역구에 있었기 때문이다. 그로헤는 영국 투자자에서 미국 투자자로 넘어갔는데, 미국 투자자는 회사 재무제표를 통해 인수 자금을 조달하고 비용 절감 조치를 시행했다. 그 결과, 그로헤는 현재까지도 10억 유로가 넘는 부채를 안고 있다. 2014년에는 일본 기업 릭실이 그로헤를 31억 유로에 인수했는데, 이는 그로헤 가족이 받았던 금액의 세 배가 넘는 액수였다. 이제 그로헤의 희망은 회사가 스스로 약속한 '물 절약'이라는 개념에 고객을 설득하는 데 달려 있다. 그로헤의 베스트셀러 제품인 레인 샤워는 오랫동안 정치적인 쟁점이 되어 왔다. 2010년에는 EU가 레인 샤워의 높은 물 소비량을 이유로 금지하는 방안까지 검토하기도 했다. 그 아이디어는 결국 거부되었다. 하지만 제조업체들은 여전히 불안해하고 있다. 어쨌든 EU는 이미 백열전구를 금지했기 때문이다. 그 이후로 그로헤는 향후 규제를 예측하고 매출 손실 위험 없이 고객들이 절약하도록 장려하기 위해 노력해 왔다. 이 회사는 물 소비량을 획기적으로 줄이는 새로운 유형의 레인 샤워기를 개발했다. 에버스트림(Everstream)의 연속 분사 버튼을 누르면 사용한 물이 재순환되고, 자외선으로 살균되고, 재가열되어 재사용된다. 이를 통해 물은 75%, 에너지는 65% 절약할 수 있다고 한다. 하지만 이러한 편리함에는 상당한 비용이 따른다. 약 8,000유로에 달한다. 독일 위생 산업 협회 회장인 옌스 비슈만은 "이 기술과 물 절약 문제가 아직 일반 소비자들에게 널리 퍼지지 않은 것은 당연한 일"이라며, "많은 욕실 애호가들은 여전히 빗줄기를 흉내 낸 샤워헤드를 선호한다"고 말한다. 그로헤의 매니저인 도브로 역시 "에버스트림은 아직 주류 제품이 아니다"라고 인정한다. 아직은 아니다. 고객들은 일반적으로 욕실에 많은 돈을 기꺼이 투자하기 때문이다. 평균적으로 고객들은 새로운 웰빙 공간에 3만 5천 유로에서 4만 유로를 지출한다. 하지만 쾰른의 욕실 설계사 안드레아 스타크-니엔하우스는 "욕실을 꾸밀 때 사람들은 샤워의 즐거움만 생각하고 환경은 전혀 고려하지 않는다"며, "고객의 80%는 레인 샤워기를 원하고, 원하는 고객은 실제로 구매한다"고 말한다. 이전의 혁신 제품들은 이러한 선호도 때문에 번번이 실패했다. 스타크-니엔하우스는 고객들이 수도꼭지에서 이러한 물 사용량 조절기를 제거하기 위해 배관공을 부르는 사례가 있다고 전했다. 하지만 최신 제품으로는 이것이 불가능하다. "원칙적으로 더 이상 물 사용량 제한 장치를 주문하지 않습니다." 적어도 물을 원하는 온도로 빠르게 데워주는 온도 조절기는 좋은 반응을 얻고 있다. 샤워를 시작하기 전 몇 분 동안의 예열 시간을 줄여주기 때문이다. 모험가 윌코 반 루이옌은 태평양에서 이러한 선택권을 전혀 누릴 수 없을 것이다. 씻는 데는 바닷물을 사용해야 할 것이며, 마실 물은 너무 부족하고 귀중하기 때문이다.





참고문헌

주택난은 해결될 수 있습니다!
클레멘스 푸에스트

무거운 짐
펠릭스 페트루슈케

투자자를 위한 국가 주도 경제
Max Biederbeck, Philipp Frohn, Felix Petruschke, Alexander Voß

찬물 샤워
넬레 후스만